DECISÃO DETERMINA CONSTRUTORA DEVOLVER CORRETAGEM E PAGAR PELO ATRASO

Mais uma decisão em São José dos Campos determina a devolução da taxa de corretagem e a indenizar pelo atraso na entrega da obra. A sentença foi proferida pelo juiz da 2ª Vara Cível nos autos dos processos 0022495-05.2013.8.26.0577 e 0024112-97.2013.8.26.0577, que podem ser acessados pelos links abaixo: 

http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?conversationId=&paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=577&cbPesquisa=NUMPROC&tipoNuProcesso=UNIFICADO&numeroDigitoAnoUnificado=0022495-05.2013&foroNumeroUnificado=0577&dePesquisaNuUnificado=0022495-05.2013.8.26.0577&dePesquisaNuAntigo=

http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10004NI00000&processo.foro=577

Mais uma vitória para os nossos clientes, que podem contar com o nosso escritório na luta de seus direitos.

PROBLEMAS COM CONSTRUTORAS NO BRASIL TODO

Reportagem do Fantástico mostra os problemas vivenciados por centenas de pessoas em todo o Brasil.

http://g1.globo.com/fantastico/noticia/2014/05/moradores-de-apartamentos-novos-convivem-com-irregularidades-na-obra.html

DECISÃO CONTRA CONSTRUTORA GARANTE INDENIZAÇÃO DE R$ 47 MIL A CLIENTE

Comprador do Spazio Campo Colorato ingressou com ação em 2012 discutindo o atraso na entrega do imóvel e diversas outras ilegalidades. Em primeira instância o juiz entendeu que não havia atraso porque o imóvel deveria ser financiado pela Caixa, e somente a partir desta data começaria a contar o prazo de entrega. Ocorre que sem o habite-se, por incompetência da construtora, seria impossível conseguir o financiamento, foi o que entendeu a Turma Recursal de São José dos Campos, que reconheceu um atraso de 28 meses, fixando a indenização de R$ 1.600,00 por mês de atraso, resultando uma indenização atualizada de R$ 47 mil reais.

Quem quiser acessar o processo na íntegra é só clicar: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10003HGG0000&processo.foro=577

Dr. Cristiano

JUROS DURANTE A OBRA E RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA

Para quem compra imóvel na planta e faz o financiamento ainda na fase de construção, acaba sendo pego de surpresa com pagamento do encargos na fase de construção, que, estranhamente, NÃO AMORTIZA O SALDO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO.

Sem entrar no mérito se este financiamento é válido ou não, o que levaria a discussão contra a Caixa, o certo é que é possível cobrar da construtora por este juros cobrados ilegalmente. Explico:

Uma vez emitido o "habite-se" a construtora tem que fazer a averbação deste documento na matrícula do imóvel no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) para que a fase obras esteja concluída e a Caixa Econômica possa iniciar a amortização do financiamento.

Ocorre que por diversos motivos a construtora atrasa a averbação do "habite-se" prejudicando imensamente o adquirente, pois este continua pagando os juros da obra para a Caixa sem amortização do saldo devedor.

Para exemplificar: O empreendimento Campo dos Bandeirantes teve o "habite-se" emitido em 24/10/2012, e até agora a averbação do documento não ocorreu, obrigando os moradores a pagarem os juros de obra.

Todo esse período, entre a data de emissão do "habite-se" e o de sua averbação, deve ser cobrado da construtora, pois houve efetivo prejuízo ao comprador, uma vez que pagou um valor para a instituição financeira, e, por culpa da construtora, não teve o saldo devedor amortizado.

STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

Publicado em 8 de Maio de 2014 às 12h08

STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor.

A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.

A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura.

Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio.

Obrigação propter rem

No caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse.

Na primeira ação - do condomínio contra o compromissário comprador -, verificou-se que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto.

Pelo princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade.

Para a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e venda.

Relação material

Segundo a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.

Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.

“Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra.

Dessa forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse do imóvel pelo comprador. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1297239

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Supremo Tribunal Federal reconhece direito à aposentadoria especial dos servidores públicos.

A Constituição Federal de 1988 sempre garantiu aos servidores públicos o direito de se aposentarem aos 25 anos de trabalho quando expostos a agentes nocivos à saúde.

Apesar disto, os Municípios vinham negando este direito, ao argumento de que faltava lei que regulamentasse a matéria, o que obrigava o servidor a ingressar no Supremo Tribunal Federal com uma ação chamada de Mandado de Injunção.

Ocorre que depois de tanto analisar casos idênticos o Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, aprovou a Súmula Vinculante nº 33, que determina aos entes públicos que apliquem aos servidores as mesmas regras do INSS aos trabalhadores da iniciativa privada.

Ou seja, o servidor público exposto a agentes nocivos (profissionais da saúde, pintores, auxiliares de necropsia, dentre outros), e que já contam com 25 anos de trabalho, podem requerer na Justiça a aposentadoria especial.

Para aqueles que já trabalharam em condições especiais é assegurado o direito à conversão deste tempo para fins de aposentadoria. Por exemplo: para o servidor do sexo masculino que trabalhou por 10 anos (mesmo sob o regime CLT) pode converter este tempo aplicando o fator 1,4, ou seja, terá direito a averbação de 14 anos de tempo trabalhado.

É importante que o servidor procure o RH da Prefeitura e solicite o seu PPP (Perfil Profissiográfico Previdenciário).

Maiores informações podem ser obtidas diretamente com o Dr. Cristiano César de Andrade de Assis, advogado, especialista em direito previdenciário que nos cocedeu esta entrevista, nos telefones (12) 3303-1127 ou (12) 3922-7414.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SAIBA QUAIS OS SEUS DIREITOS

Muitas pessoas nos últimos anos vem comprando apartamento em construção (imóvel na planta), e se deparam com uma série de problemas, principalmente o atraso na entrega do imóvel.

Este atraso é indenizável, ou seja, o comprador tem direito a receber o equivalente a 1% do valor do imóvel por mês de atraso.

Além disso é possível cobrar os aluguéis que o adquirente pagou no período de atraso, sem excluir a possibilidade de aplicação de cláusulas penais, que também cominam multa por atraso.

No que toca ao dano moral, este é bastante discutível, mas em casos excepcionais é também possível ser indenizado pela frustração gerada pelo atraso na entrega do bem.

As indenizações podem variar de acordo com o tempo de atraso e com o valor do imóvel, mas nosso escritório tem pago em média indenizações de R$ 30.000,00 aos nossos clientes.

Não percam mais tempo, busquem seus direitos!!

Cristiano

É HORA DE BUSCAR MEUS DIREITOS!

Depois de tantos meses de espera, finalmente meu apartamento foi entregue!

Esta frase não deveria soar como um desabafo, ao contrário, a entrega do imóvel pela construtora deveria ser algo natural, dentro das expectativas dos compradores e de acordo com o que foi contratado.

Mas, infelizmente, não é isto o que acontece. Enquanto as construtoras engordam suas contas bancárias patrocinadas pelos Bancos Públicos, o mutuário vai amargando uma série de sofrimentos: atraso na entrega da obra, cobranças indevidas, juros durante a obra, uma completa falta de respeito!

Mas o que move as construtoras a agirem desta forma é o fato de que o brasileiro, e eu me incluo nesta constatação, é um povo muito "pacífico". Ou seja, pouquíssimas pessoas entram na Justiça para garantir seus direitos.

Acredito que há uma descrença no sistema judiciário, mas, como advogado posso garantir que este é o único caminho, sem o qual não fortalecemos a democracia e ainda deixamos que mal contratantes fiquem impunes, achando que ludibriar as pessoas é um bom negócio.

No começo deste mês fizemos um pagamento de R$ 19 mil para um de nossos clientes que foi indenizado pela construtora depois de 1 e meio de processo e 2 anos de atraso, pude sentir que aquele valor foi uma forma que nossa cliente teve de "lavar" sua alma. Como ela mesmo disse: "Pode não ter sido um valor alto, mas não ficou de graça para a construtora!"

Mas fiquei pensando que o número pequeno de pessoas que buscam seus direitos faz, deste negócio, um negócio da China para as construtoras, que assim vão vendendo "sonhos" e entregando "pesadelos".

Portanto, independente do profissional contratado, não deixem de buscar seus direitos. Só assim, um dia, nosso país será melhor, expurgando do mercado certas construtoras!!!

Cristiano Cesar de Andrade de Assis
Advogado

TRIBUNAL DE JUSTIÇA REAFIRMA: ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO GERA DANO MORAL

Em recente decisão o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, condenou a construtora a pagar indenização por danos materiais e morais, estes calculados no valor de R$ 10.000,00.

Temos verificado que os Tribunais tinham o entendimento que descumprimento do contrato não gerava dano moral, todavia, nas hipóteses de atraso na entrega do imóvel a situação é diferente, conforme esclareceu o relator do recurso, Moreira Viegas:

"Finalmente, merece reparo a r. sentença no tocante ao reconhecimento dos danos morais. Isto porque a conduta da ré, de fato, ocasionou angústia e desgosto ao autor. É notório que quem adquire o imóvel e efetua o pagamento regular das prestações, sente-se frustrado por não poder dispor do bem, sofrendo aflição psicológica, em razão do prolongado martírio de espera pela entrega da casa própria. Consequentemente, os danos extrapatrimonais, no presente caso, se fazem presentes".

"Da congruência entre as duas funções é que se extrai o valor da reparação, razão pela qual a indenização deve ser fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), porque se mostra suficiente para compensar o autor pelo sofrimento decorrente do atraso. A dor sofrida não pode, até mesmo em face do elevadíssimo significado do bem humano atingido, ser causa de enriquecimento, mas tampouco pode ser minorada a ponto de se tornar irrisória e de nenhuma importância para as partes".

O processo pode ser acessado pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/sg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NUMPROC&tipoNuProcesso=UNIFICADO&numeroDigitoAnoUnificado=4004282-77.2013&foroNumeroUnificado=0577&dePesquisaNuUnificado=4004282-77.2013.8.26.0577&dePesquisa=

Portanto, não deixem de lutar pelos seus direitos, o que as construtoras vem fazendo é um atentando a dignidade das pessoas !

PDG É CONDENADA A PAGAR INDENIZAÇÃO PELO ATRASO DA OBRA

Além do pagamento de indenização pelo atraso na entrega da obra, a construtora foi condenada ao pagamento de danos morais por R$ 10 mil e devolução do "cm repasse na planta" após o prazo de entrega.

A decisão completa pode ser vista pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/sg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=denis+roberto+marques&pbEnviar=Pesquisar

EMENTA DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO Ilegitimidade passiva Descabimento Corrés Agre Empreendimentos Imobiliários S/A e PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações participaram efetivamente do negócio - Formação de um só grupo econômico Responsabilidade solidária Extinção sem julgamento do mérito afastada - Parcial procedência - Compra e venda de bem imóvel Atraso na entrega da obra, já computado o prazo de tolerância previsto contratualmente Ausência de força maior Fatos alegados previsíveis Lucros cessantes Descabimento - Ausência de prova do prejuízo efetivo Incabível a presunção de que tão logo entregue o imóvel o mesmo seria locado imediatamente rendendo frutos ao autor - Ademais, no caso em tela, nem mesmo há pedido específico do autor nesse sentido, não podendo o julgador ir além do reclamado na inicial, em evidente decisão ultra petita Multa compensatória pelo atraso. Cabimento, ainda que não prevista contratualmente para hipótese de mora das alienantes Preservação do equilíbrio contratual em nítida relação de consumo, bem como vedação de práticas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem, incompatíveis com a boa-fé e a equidade (art. 6º, II, 39, V, e 51, IV, todos do Código de Defesa do Consumidor) - Multa compensatória fixada, não no patamar previsto no contrato em caso de mora do comprador, nitidamente abusivo, mas em 2% (dois por cento) sobre o valor correspondente à soma das prestações vencidas a partir de dezembro de 2.010 até a efetiva entrega do imóvel, atualizadas desde cada vencimento, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação - Sentença reformada - Recursos parcialmente providos.

DA ILEGALIDADE DOS JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO

Diversos clientes questionam a respeito da chamada "taxa de evolução de obra", que representa os encargos pagos na fase de construção pagos para a Caixa Econômica Federal.

No meu modo de pensar a cobrança é ilegal e afronta os princípios do Sistema Financeiro Habitacional.

Primeiramente, é inadmissível uma parcela que não amortiza o saldo devedor, ou seja, quanto maior for o atraso na entrega do apartamento mais o comprador será onerado pela parcela.

Este pagamento é inconcebível com o Programa Minha Casa Minha Vida, que proporciona um subsídio financeiro para o comprador, ou seja, a ausência de amortização acaba absorvendo todo o valor do subsídio concedido, de modo que, no final da obra, o valor do subsídio é zero.

O pior é que aqueles que foram beneficiados pelo MCMV se quiserem fazer a quitação antecipada acaba tendo que devolver o valor do subsídio, isso é importante ter ciência pois o mutuário pode ser ainda mais prejudicado.

Existem alguns casos, como o Savoya, por exemplo, que mesmo após a entrega das chaves a Caixa continuou cobrando os juros na fase de construção, isso porque a construtora demorou quase 1 ano para informar que a obra estava concluída.

Na verdade o que a Caixa vem promovendo é a cobrança de juros sobre juros, conhecido como anatocismo, prática ilegal e abusiva considera como usura que há muito é proibida por lei.

A parcela também é basante confusa, pois o seu cálculo não é transparente para o consumidor, que somente tem a informação de que o valor é calculado de acordo com o cronograma de evolução da obra.

Enfim, os problemas são grandes, mas já temos decisões que condenaram a Caixa a devolver integralmente os juros durante as obras, decisões que podem ser lidas neste blog acessando o link http://advocaciawebsjc.blogspot.com.br/2013/05/decisao-inedita-em-sao-jose-manda-caixa.html

Att,

Cristiano

JUSTIÇA DE SÃO JOSÉ REAFIRMA QUE PAGAMENTO DE CORRETAGEM NA COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA É ILEGAL.

Continuamos nossa luta para mostrar que quando um cliente adquire um imóvel na planta não pode ser obrigado a pagar a comissão de corretagem, pois isso caracteriza "venda casada", proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Esse foi o entendimento da 8ª Vara Cível de São José dos Campos, nos autos do processo nº 0038860-71.2012.8.26.0577, cuja íntegra pode ser acessada pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10003KT00000&processo.foro=577

No mesmo sentido foi a recente decisão da 2ª Vara Cível de São José dos Campos, no autos do processo nr 0003114-11.2013.8.26.0577, que pode ser acessado pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=577&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=lilian+maria+ferreira

CONDICIONAR A ENTREGA DO IMÓVEL A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO É ILEGAL!

Prezados,

Os compradores de imóveis na planta estão passando por uma situação que tangencia o absurdo, e principalmente a má-fé de algumas construtoras.

Analisando o contrato de compra e venda, principalmente o "quadro resumo" tenho verificado que a entrega do imóvel fica condicionada a assinatura com o agente financeiro, o que deixa o consumidor em extrema desvantagem, sendo tal expediente considerado como uma cláusula abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor.

O problema é que a cláusula em questão impõe a entrega do imóvel muitos meses após a assinatura do contrato de financiamento, exemplo: 20, 24, 17, 36 meses.

Por exemplo: quando da compra do imóvel o corretor promete a entrega para uma data certa, exemplo, janeiro de 2013, mas o contrato estabelece que esta data é apenas uma estimativa, prevalecendo o prazo de 24 meses após a assinatura com a Caixa Econômica Federal.

Contudo, quem decide o momento para assinar com o Banco é a própria construtora, quem mesmo tendo ultrapassado o prazo de entrega (ex. jan/2013), entende que o prazo só inicia após a assinatura do contrato de financiamento, o que pode correr anos após a data prometida.

Seria lícito da construtora exigir o financiamento para a entrega do imóvel, como forma de garantir o adimplemento do comprador, todavia, condicionar a entrega para "tantos" meses após o financiamento é ilegal e abusivo, pois deixa ao seu puro arbítrio o cumprimento da obrigação. Na linguagem jurídica chamamos de cláusulas potestativas.

Nos processos judiciais as construtoras vem se defendendo argumentando que o atraso se dá por culpa do consumidor que ainda não pagou o preço do imóvel, porque ainda não fez o financiamento! Isso é um exemplo gritante do contratante que não respeita a boa-fé, e que contrata já pensando em atrasar.

Um alento é que os nossos Tribunais, em São Paulo, vem declarando nula essa cláusula e condenando a construtora por danos materiais e morais. Confiram alguns julgados:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Previsão de entrega do imóvel somente um mês após a obtenção de financiamento. Cláusula abusiva e injustificável, que impõe desvantagem excessiva ao consumidor. Nulidade reconhecida. Possibilidade de prorrogação por somente 180 dias. Precedente. Mora da ré configurada. Devida indenização pelo período em que os compromissários compradores deixaram de usufruir o bem. Recurso desprovido. Apelação: 0033012-56.2012.8.26.0625. Relator: MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO. 

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Incorporação imobiliária Atraso na entrega da obra incontroverso. Cláusula de tolerância de 180 dias não é abusiva, sendo válida, portanto - É abusiva e 

potestativa a cláusula que estipula que a data da entrega das chaves é estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento - Por tornar muito vago o prazo de entrega de chaves, situação em que o comprador fica em desvantagem e sujeito ao arbítrio do promitente vendedor, devem ser reputadas nulas, consoante artigo 51 da Lei nº 8.078/90 - Responsabilidade de a ré responsabilizar o autor em decorrência do atraso tem início após o decurso do prazo de 180 dias, contados da data prevista em contrato para a entrega das chaves, até a efetiva entrega das chaves Reparação de danos a título de lucros cessantes pela privação de uso do imóvel Indenização deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, consoante jurisprudência deste Tribunal – Apelação 2000042-79.2013.8.26.0577. Relator: Paulo Eduardo Razuk

CONTRATO DE VENDA E COMPRA - Prazo de entrega - Nulidade da cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido pelo apelante em até 17 meses após o termo 

final fixado para entrega - Caracterização - Cláusula abusiva que implica na obtenção de vantagem exagerada pela vendedora que viola o art. 51, §1º, III do Código de Defesa do Consumidor e afronta 

norma de direito consuetudinário que prevê a prorrogação máxima de até 180 dias - Redução do prazo de 17 meses para 180 dias contados a partir da data prevista para o término da obra. Apelação 0036692-61.2011.8.26.0309. Relator: Mendes Pereira.