DA ILEGALIDADE DOS JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO

Centenas de clientes nos questionam diariamente sobre a legalidade da cobrança de juros na fase de construção, conhecidos como "juros de obra". Pois bem, vamos entender como funciona este mecanismo, para, ao final, tecermos nossas conclusões.

Inicialmente verifica-se que as parcelas que são pagas pelo mutuário, na fase de construção, não amortizam o saldo devedor, situação que se agrava tendo em vista que a maioria das construtoras acabam atrasando a entrega do imóvel, criando situação incompatível com o próprio programa "minha casa, minha vida".

A fixação dos encargos encontra-se inserido no próprio contrato firmado com o agente financeiro (CEF), que assim estipula a obrigação do mutuário:

        São devidas as seguintes taxas e encargos:
        Pelos compradores mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado:
       a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item "C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês.

Como se percebe, o contrato não diz, ao menos em termos jurídicos, absolutamente nada, o que de imediato viola o direito à informação prevista no Código de Defesa do Consumidor (art. 6º).

Mas o que chama mais atenção é que a quantia exigida não amortiza o saldo devedor, revelando-se que as parcelas pagas servem apenas para compensar os encargos. Mas que encargos são estes?

Segundo o contrato, são encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado do mês.

Causa estranheza que haja uma cobrança de encargos incidentes sobre o saldo devedor, sendo que o próprio saldo devedor já foi calculado com tais encargos, concluindo-se, desta forma, que o mutuário está pagando duas vezes pelo mesmo valor.

E o pior: o consumidor está pagando juros para beneficiar apenas e tão somente a construtora, isso porque enquanto o imóvel é construído o mutuário não usufrui do bem (por vezes ainda tem que pagar aluguel), portanto, quem deveria pagar os encargos é aquele que está se beneficiando do financiamento, ou seja, a própria construtora, jamais o consumidor.

Por esta razão entendemos que esta cláusula é nula, conforme preconizado pelo art. 51 do CDC, ensejando a compensação de todo o valor devido no saldo do financiamento.

Para finalizar, transcrevo o item 14 da Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça, assim substanciada: "Considera-se nula as cláusulas: que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves".

MAIS UMA VEZ... O REPASSE NA PLANTA...

Esta semana tivemos uma boa notícia, um dos nossos clientes obteve na Justiça o direito de depositar o "CM repasse na planta" numa conta judicial, mas por que não optamos em pedir a suspensão da cobrança? Eis a explicação: ao que tudo indica a cobrança é indevida, sobretudo pelas justificativas apresentadas no aditamento contratual. Assim, sustentamos a tese de que o imóvel está quitado, nada devendo à construtora, entretanto, o assunto é novo no poder judiciário (não há qualquer precedente a respeito), e caberá ao juiz decidir de acordo com as nossas ponderações.

Ou seja, há uma probabilidade da parcela ser considerada lícita, determinando-se ao cliente que continue o pagamento (faço questão de deixar claro para o cliente), assim, estando o dinheito custodiado numa conta judicial não haverá prejuízo para o comprador, pois se a ação for favorável o dinheiro estará à sua disposição; se não for, basta a construtora pedir o levantamento.

Da mesma forma, estamos preparando algumas ações contra a Caixa Econômica Federal, para que as parcelas pagas na fase de construção sejam integralmente abatidas do saldo devedor. Entedemos que há uma probalidade enorme de êxito nesta ação, dado a cobrança em duplicidade do juros embutidos no financiamento.

É importante que todos os compradores tenham a ideia de que o importante é movimentar o poder judiciário, pois só assim teremos precedentes favoráveis.

Para aqueles que se interessam segue o link do processo que citei: https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?processo.codigo=G10003H5N0000&processo.foro=577

Atenciosamente,

Cristiano.