DA ILEGALIDADE DOS JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO

Centenas de clientes nos questionam diariamente sobre a legalidade da cobrança de juros na fase de construção, conhecidos como "juros de obra". Pois bem, vamos entender como funciona este mecanismo, para, ao final, tecermos nossas conclusões.

Inicialmente verifica-se que as parcelas que são pagas pelo mutuário, na fase de construção, não amortizam o saldo devedor, situação que se agrava tendo em vista que a maioria das construtoras acabam atrasando a entrega do imóvel, criando situação incompatível com o próprio programa "minha casa, minha vida".

A fixação dos encargos encontra-se inserido no próprio contrato firmado com o agente financeiro (CEF), que assim estipula a obrigação do mutuário:

        São devidas as seguintes taxas e encargos:
        Pelos compradores mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado:
       a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item "C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês.

Como se percebe, o contrato não diz, ao menos em termos jurídicos, absolutamente nada, o que de imediato viola o direito à informação prevista no Código de Defesa do Consumidor (art. 6º).

Mas o que chama mais atenção é que a quantia exigida não amortiza o saldo devedor, revelando-se que as parcelas pagas servem apenas para compensar os encargos. Mas que encargos são estes?

Segundo o contrato, são encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado do mês.

Causa estranheza que haja uma cobrança de encargos incidentes sobre o saldo devedor, sendo que o próprio saldo devedor já foi calculado com tais encargos, concluindo-se, desta forma, que o mutuário está pagando duas vezes pelo mesmo valor.

E o pior: o consumidor está pagando juros para beneficiar apenas e tão somente a construtora, isso porque enquanto o imóvel é construído o mutuário não usufrui do bem (por vezes ainda tem que pagar aluguel), portanto, quem deveria pagar os encargos é aquele que está se beneficiando do financiamento, ou seja, a própria construtora, jamais o consumidor.

Por esta razão entendemos que esta cláusula é nula, conforme preconizado pelo art. 51 do CDC, ensejando a compensação de todo o valor devido no saldo do financiamento.

Para finalizar, transcrevo o item 14 da Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça, assim substanciada: "Considera-se nula as cláusulas: que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves".

MAIS UMA VEZ... O REPASSE NA PLANTA...

Esta semana tivemos uma boa notícia, um dos nossos clientes obteve na Justiça o direito de depositar o "CM repasse na planta" numa conta judicial, mas por que não optamos em pedir a suspensão da cobrança? Eis a explicação: ao que tudo indica a cobrança é indevida, sobretudo pelas justificativas apresentadas no aditamento contratual. Assim, sustentamos a tese de que o imóvel está quitado, nada devendo à construtora, entretanto, o assunto é novo no poder judiciário (não há qualquer precedente a respeito), e caberá ao juiz decidir de acordo com as nossas ponderações.

Ou seja, há uma probabilidade da parcela ser considerada lícita, determinando-se ao cliente que continue o pagamento (faço questão de deixar claro para o cliente), assim, estando o dinheito custodiado numa conta judicial não haverá prejuízo para o comprador, pois se a ação for favorável o dinheiro estará à sua disposição; se não for, basta a construtora pedir o levantamento.

Da mesma forma, estamos preparando algumas ações contra a Caixa Econômica Federal, para que as parcelas pagas na fase de construção sejam integralmente abatidas do saldo devedor. Entedemos que há uma probalidade enorme de êxito nesta ação, dado a cobrança em duplicidade do juros embutidos no financiamento.

É importante que todos os compradores tenham a ideia de que o importante é movimentar o poder judiciário, pois só assim teremos precedentes favoráveis.

Para aqueles que se interessam segue o link do processo que citei: https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?processo.codigo=G10003H5N0000&processo.foro=577

Atenciosamente,

Cristiano.

Repasse na planta, juros de obras e cota de construção: nova roupagem para antigas ilegalidades.

Inicialmente faz-se necessário entender como funciona a aquisição de imóveis em fase de construção, para chegarmos a inevitável conclusão que as parcelas denominadas "cota de construção", "repasse na planta" e "juros de obra" são ilegais e abusivas.

Quando o consumidor procura determinado imóvel leva em consideração alguns fatores, tais como: localização, preço, condições de pagamento. Com certeza o que mais pesa nesta escolha é o valor do imóvel e a sua conformação ao perfil econômico do cliente, ou seja, o adquirente opta pelo produto que melhor caberá no seu orçamento mensal.

Pois bem, uma vez escolhido o imóvel a construtora lhe oferece o preço "x" e as condições de pagamento, funciona da seguinte forma: o cliente paga algumas parcelas (facilitadíssimas) até o financiamento, e logo em seguida a instituição financeira complementa o saldo devedor. Nesse passo pode ocorrer a seguinte situação: o valor atualizado do imóvel, no momento do financiamento, é maior do que o valor a financiar, exemplifico:

Cliente compra um imóvel cujo preço é R$ 110.000,00, até a data do financiamento paga a construtora R$ 10.000,00, quando procura o financiamento imobiliário o banco analisa o seu perfil e diz que este cliente só pode financiar R$ 90.000,00. Como o imóvel já valorizou (aplica-se o INCC), resta uma diferença, ou seja, R$ 10.000,00 mais a correção pelo INCC.

Essa diferença é chamada de "pro-soluto" e pode ser negociada livremente com a vendedora. Após o pagamento dessa diferença o imóvel estará quitado e o cliente NADA MAIS DEVERÁ À CONSTRUTORA.

Isso é o que deveria acontecer, mas na prática mesmo após o pagamento do "pro-soluto", vem a construtora e, de forma arbitrária, exige do cliente que assuma um ADITIVO CONTRATUAL (aditivo quer dizer: um adicional ao contrato de compra e venda firmado no momento da aquisição do imóvel), em flagrante violação ao princípio do ato jurídico perfeito, da boa-fé e da estabilidade das relações jurídicas.

Neste tal "aditivo contratual" a construtora tenta explicar a "cota de construção". Analisando as cláusulas percebi uma verdadeira confusão de conceitos cujo resultado é: nada se explica, vejamos:

Diz o documento (4.1): a cota de construção nada mais é do que uma reposição financeira feita pelo cliente à construtora porque esta é quem paga o financiamento com a Caixa Econômica Federal, ou seja, é uma forma que o consumidor tem de compensá-la.

Depois noutro lugar dá outra explicação (4.6): A cota de construção é uma forma de compensar a construtora porque a instituição financeira repassa a ela o valor do financiamento, de acordo com o cronograma de obra, sem a incidência dos custos da construção civil, ou seja, sem o INCC.

Afinal de contas, a cota de construção ou o repasse na planta é um reembolso à construtora, ou uma compensação pelo INCC não repassado pelo banco. Respondo: nenhum, nem outro. Isso que as construtoras vem cobrando são juros na fase de construção, já declarado ilegal pelos nossos Tribunais.

Pois bem. Como justificar que a construtora é quem paga para a Caixa, se mensalmente o cliente recebe um boleto para fazer o depósito numa conta corrente?

Da mesma forma, a justificativa de que do banco não repassa o valor do financiamento com a incidência do INCC é absurda, isso porque no momento da contratação o preço total do imóvel já deveria contemplar todos os custos da construção. Isso é pueril, qualquer aluno de primeiro ano de administração sabe, ou deveria saber, que um produto posto no mercado já traz consigo a formação do preço total, sob pena de se violar um dos mais primordiais direitos do consumidor: o da informação correta e da vinculação à oferta inicial.

Ademais, num cenário de estabilidade econômica (o Brasil vive este momento), não justifica alterar o preço dos produtos como ocorria nas épocas de inflação galopante, isso gera insegurança jurídica, é abusivo.

Mas os absurdos não param por ai: essa situação vai permanecer até a data da entrega do imóvel ou da concessão do habite-se, que, como todos sabemos, atrasa por 1, 2, 3 anos.

Para finalizar chego à seguinte conclusão: o consumidor emprestou para a construtora a quantia necessária para construir a obra, pagou parcelado, buscou financiamento etc, e mesmo assim, sendo o "dono" do dinheiro, tem que se sujeitar a pagar para a construtora os juros deste empréstimo. Deveria ser o contrário: se vamos num banco e tomamo um empréstimo, pagamos o principal mais os juros. Só no mundo das gananciosas construtoras é que funciona diferente.

Portanto, todos aqueles que se encontram nesta situação digo sem medo de errar: JÁ QUITARAM O SEU IMÓVEL, E NADA MAIS DEVEM À NINGUÉM!!!!!!

Aproveito a oportunidade para colocar um trecho da decisão do STJ sobre a cobrança de juros na fase de construção.


1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo.


Cristiano César de Andrade de Assis

Termo de Ajustamento de Conduta, o que é isto?

Essa semana tivemos a notícia de que o Ministério Público de São Paulo não homologou o TAC com o Sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo  SECOV, que previa indenização de 1% ao mês por atraso na entrega de apartamentos, bem como a aplicação de multa de 2% sobre o valor do imóvel.

Para o MP, o ponto crucial da discussão foi a cláusula que concede às construtoras um prazo de tolerância de até 180 dias, após o prazo de entrega fixado no contrato.

Pois bem, razão assiste o Ministério Público e o motivo é simples de se entender: como aceitar que uma construtora possa atrasar a entrega do imóvel sem oferecer ao adquirente a mesma prerrogativa. Ou seja, se o cliente atrasa qualquer das parcelas que deve à construtora fica obrigado a pagar multa de 2% ao mês e juros moratórios de 1%, então porque a construtora pode ser beneficiada com um atraso de 6 meses?

Se os termos do TAC foi aceito estar-se-ia ratificando um desequilíbrio contratual que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor, deixando os compradores ainda mais vulneráveis.

Lamentável é o fato de que o poder judiciário não vem entendendo desta forma (salvo algumas exceções), desconsiderando das condenações impostas às construtoras o atraso de 180 dias, o que faz cair substancialmente o valor das indenizações.

Mas aqueles que se sentem lesados devem o quanto antes buscar na Justiça seus direitos, pois só desta forma é que haverá uma mudança de postura dessas construtoras incompetentes.

As principais cláusulas do compromisso de compra e venda.

Apesar da experiência adquirida nesses últimos anos, ainda consigo me espantar com as cláusulas abusivas que as construtoras enredam nos contratos de compra e venda, aproveitando-se da vulnerabilidade das pessoas com quem contratam, via de regra, trabalhadores honestos que sonham com o imóvel próprio, espancando, de vez, o terror do aluguel.


Para o Código de Defesa do Consumidor toda prática abusiva é nula de pleno direito (arts. 39 c/c com o art. 51), ou seja, tais cláusulas não tem eficácia para o consumidor, mesmo que estejam inseridas num contrato devidamente assinado.


Outra peculiaridade que se deve observar é que o contrato assinado pelo consumidor é um "contrato de adesão", onde não sobra para o contratante qualquer possibilidade de interferência na construção do instrumento, ao contrário, ao consumidor só cabe aceitar o que foi imposto pelo outro contratante.


Feito essas considerações, vejamos as principais patologias nos contratos firmados com as construtoras:


a) Prazo de entrega condicionado a assinatura de financiamento imobiliário: cabe aqui um trocadilho já conhecido de todos "tostines vende mais pq é fresquinho, ou é fresquinho pq vende mais". Ora, se o financiamento imobiliário, regra geral, somente é liberado após a construção da obra, e a construção não é concluída, questiona-se: como obter então o financiamento que vincula o prazo de entrega. O consumidor entra, sem saber, numa armadilha, pois enquanto a obra não é entregue (em conformidade com a legislação municipal sobre edificações), o financiamento não é possível.


O que diz o CDC, art. 39, inciso XII - Considera-se abusiva: deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.


b) Prazo de tolerância de 180 dias: a construtora insere no contrato uma disposição que a possibilita estender a entrega da obra quando houver uma excepcionalidade (na linguagem jurídica: força maior ou caso fortuito). Mas isso são situações de excepcionalidades. Confesso que não me lembro a última vez que tivemos aqui no Brasil um terremoto, ou um tsunami, ou uma guerra, ou ainda uma situação de grande comoção social. Este é o sentido da lei, o que for de ordinário (falta de mão de obra, chuvas em janeiro, falta de cimento etc) não é justificativa para usar o prazo em questão.


Essa questão de prazo só tem uma justificativa: coloca-se na propaganda (enganosa), uma data próxima para atrair o cliente (via de regra namorados em vias de casamento), e ao final do prazo prometido nada acontece!


c) A comissão de corretagem: Para o Código Civil (art. 722) a corretagem consiste quando uma pessoa se obriga a conseguir para outra um ou mais negócios, cabendo ao contratante o pagamento da comissão.

O que eu questiono é que o cliente não negocia nada com a imobiliária, muito pelo contrário ele (o cliente), quando procura um stand de venda é recebido por um funcionário uniformizado e identificado pela construtora, ninguém nos diz que aquele corretor é de uma imobiliária. Só sabemos depois que pagamos a corretagem, as vezes exigida como sinal, mas que não abate em nada no preço total do imóvel.

E se não bastasse isso, o CDC considera abusivo condicionar a aquisição de um serviço, mediante a compra de outro, é a conhecida "venda casada". Volto a questionar: por que para comprar um imóvel, cuja localidade eu já conheço, inclusive no plantão tenho a oportunidade de entrar num apartamento decorado, preciso pagar um corretor. Não bastaria a construtora colocar um vendedor que pudesse me dar todas as informações, tal como previsto pelo art. 6º do CDC?

d) Instituição obrigatória de arbitragem (art. 51, VI do CDC): imaginem o consumidor ao reclamar na Justiça sobre todos os problemas que já conhecemos forem surpreendidos com a notícia de que o judiciário não pode se envolver, porque o cliente se comprometeu que em caso de desavença levaria a questão a um tribunal arbitral, na Capital do Estado onde reside, ou seja, São Paulo, e as vezes na Capital da sede da empresa.

Isso desestimula o consumidor a buscar o seu direito, pois fora a suspeita sobre a imparcialidade do Tribunal eleito pela construtora, tenho comigo que ninguém vai se dispor a sair de sua cidade para ir até São Paulo, Belo Horizonte ou Rio de Janeiro para reclamar de seus direitos, daí porque o CDC diz que tal cláusula é nula de pleno direito.

e) Juros antes da entrega da obra: Essa é boa! Imaginem quão seria maravilho o mundo se todas as vezes que fossemos ao banco emprestar uma quantia, o banco nos oferecesse além do principal uma soma de juros mensais, ou seja, ganharíamos para emprestar o dinheiro do banco. Isso acontece se esse cliente for a construtora e você for o "banco". Funciona assim, o cliente paga mensalmente para a construtora levantar o edifício, e esta cobra sobre as parcelas, EMPRESTADAS PELO CLIENTE, juros, como se o cliente fosse o tomador do empréstimo. Nada mais abusivo.

f) Taxa de assessoria imobiliária: Então aparece um esperto e nos diz assim: Iremos fazer uma pré-análise do seu perfil. Faz uma simulação no site da caixa, imprime três folhas de sulfite numa impressora jato de tinta, e nos cobra R$ 3.000,00. Fácil ganhar dinheiro, concordam? Ora, essa pré-análise não serve para nada, porque até o imóvel ser entregue a vida das pessoas já mudou (desemprego, casamento, aumento de salário, promoção na empresa, mudança de endereço, morte etc). Tudo isso será levando em consideração somente no momento do financiamento, nunca três anos antes.

g) O INCC deve ser congelado no momento em que a obra não foi concluída no prazo. Não faz sentido ficar pagando a correção (sofrendo um prejuízo), se o imóvel não foi entregue. Quem deve arcar com a indenização é aquele que deu causa ao dano.

Estes são alguns exemplos que procurei explicar para demonstrar ao caro leitor e colega a furada que entramos ao comprar imóveis na planta.