Tribunal de Justiça de São Paulo condena Tenda e Gafisa ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega do imóvel. Valor da indenização pode ultrapassar os R$ 60.000,00 (Sessenta Mil Reais).
Ante o exposto, dou provimento ao recurso do autor, para condenar as rés no pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento), sobre o valor do imóvel atualizado mediante utilização da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, por mês de atraso, a partir de junho de 2010 até a efetiva entrega das chaves, bem como para pagarem a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, corrigida monetariamente a partir da
data deste julgamento, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, e acrescida de juros de mora desde a citação, devendo as rés arcarem, ainda, com o pagamento integral das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios que arbitro em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, com fundamento no artigo 20, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
sexta-feira, 20 de fevereiro de 2015
sexta-feira, 30 de janeiro de 2015
ABUSIVIDADE NO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL.
DECISÕES DA JUSTIÇA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS DECLARAM ILEGAL VINCULAR ENTREGA DO IMÓVEL PARA MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO COM O AGENTE FINANCEIRO.
Muitos compradores de imóveis na planta vem sendo lesados com falsas promessas das construtoras, que no momento da venda, para ganhar a preferência do consumidor, prometem a entrega do imóvel para uma data e omitem a informação que consta no contrato a vinculação de entrega das chaves meses após a assinatura com o agente financeiro.
Ocorre que o momento de assinar com o banco é determinado pela construtora, que pode levar anos para convocar o consumidor a realizar financiamento, evitando com isto a caracterização de sua própria inadimplência.
Esse tipo de contrato coloca o consumidor em extrema desvantagem, pois o prazo de entrega do imóvel é totalmente manipulado pela construtora.
Atento a este realidade, diversos juízes da Comarca de São José dos Campos, Taubaté e Pindamonhangaba, vem condenando as construtoras ao pagamento de indenizações por atraso.
Abaixo colocamos uma recente decisão do Juizado Especial Cível de São José dos Campos.
Relatório dispensado (art. 38 da Lei 9.099/95). Fundamento e decido. O autor celebrou com a empresa-ré contrato de compromisso de compra e venda imobiliária (fls. 16/27). A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) e pelas leis específicas (arts. 722 a 729 do CC e Lei 6.530/78). Definido o regime jurídico, oportuna a observação de que, via de regra, prevalece a força vinculante dos contratos à vista do princípio da obrigatoriedade que os caracteriza (art. 427 do CC): "O contrato válido entre as partes é ato jurídico perfeito, dele decorrendo, para uma ou para ambas, direitos adquiridos" (STF, RE 85.049-0, RT 547/215). É o que decorre da aplicação de dois outros princípios civis basilares: boa-fé objetiva e da autonomia das vontades (arts. 421 e 422 do CC). De acordo com o contrato, o imóvel deveria ter sido entregue em dezembro de 2011 (cláusula 5 do quadro resumo, fl. 17); e só foi efetivamente entregue em maio de 2014 (cf. termo de recebimento fl. 125). Verifica-se que o contrato vinculou a entrega do imóvel a termos diversos: inicialmente, a dezembro de 2011, mas com prazo de prorrogação de 180 dias; além destes, fixou o prazo de 24 meses após a 'assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro' (cláusula 5 do quadro resumo, fl. 17); e, "a promitente vendedora se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento"; por fim, "na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado" (cláusula 5 - fl. 22). Esta miscelânea de disposições contratuais é ilegal, porquanto abusiva. É certo que o Código de Defesa do Consumidor estabelece que as relações de consumo devem se pautar pela boa-fé e pelo equilíbrio entre fornecedores e consumidores (art. 4º, inc. III) - daí porque, nos contratos de adesão, reconhecida a condição de hipossuficiência (art. 4º, inc. I), as cláusulas são interpretadas favoravelmente ao aderente (art. 47 do CDC; art. 423 do CC). Não por outro motivo são consideradas nulas as cláusulas que ofendam os princípios do sistema jurídico a que pertençam (art. 51, par. 1º, inc. I) e que as ameacem o equilíbrio contratual (inc. II). Pois bem. A previsão de prazos múltiplos, indefinidos ou indeterminados, ou então vinculados a evento futuro e incerto (como o é o condicionamento ao contrato de financiamento), constitui flagrante violação aos preceitos mencionados, mesmo porque é vedado ao fornecedor deixar de estipular prazo para o cumprimento da obrigação quando igual direito não é dado ao consumidor-aderente (art. 39, inc. XII). Frise-se que o autor, por força do contrato, estava obrigado ao pagamento regular, sob pena de diversas sanções (cláusula 4.2, fls. 20/21). Demais disto, alegar que a mora não se caracteriza por motivo de força maior ou de fortuito (art. 393, p. ún. do CC) significa desconsiderar, de um lado, que o prazo de tolerância existe justamente para comportar estes imprevistos; e, de outro, que as excludentes invocadas não se aplicam aos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, que prevê rol taxativo relacionadas a hipóteses diversas (art. 14, § 3º). Por fim, se por um lado a estipulação de prazo de tolerância de 180 dias é lícita, a vinculação ao contrato de financiamento também é abusiva. Trata-se, à toda evidência, de cláusula potestativa que fere todo o sistema defensivo do Código de Defesa do Consumidor. Aliás, em processo que tramitou neste juízo, o gerente da Caixa Econômica Federal, Thiago César de Vasconcelos Guimarães, esclareceu que, independente de se tratar de plano associativo ou não, deve sempre prevalecer o termo final de entrega de obras previsto no contrato celebrado com a empresa empreendedora (mesmo porque esta está obrigada perante a instituição financeira e há até mesmo um seguro que assegura o cumprimento do cronograma, garantindo-o contra eventuais atrasos). Observe-se: PROCESSO Nº 1000886-12.2014 - Segunda Vara do JEC de São José dos Campos - CINTIA PIRES X MRV Engenharia e Participações S/A Testemunha do juízo, Thiago César de Vasconcelos Guimarães: "O depoente é Gerente Regional da Caixa Econômica Federal. Atua especificamente na área de financiamento imobiliário. Atende a diversas empresas, entre as quais a MRV. Para pessoa física, a CEF analisa a capacidade econômica, idoneidade cadastras dos pretendentes, e no que tange ao imóvel, o setor técnico realiza uma analise de compatibilidade entre o valor financiado e as características do empreendimento; além de tudo isso, é analisada também a regularidade geral do imóvel (autorizações do setor Público, matrícula, certidões e demais exigência burocráticas). Atuam também naquilo que se denomina "credito associativo" (financiamento do imóvel na planta). No caso de credito associativo, esclarece o depoente que é celebrado um contrato tripartite: a CEF, a construtora e os adquirentes associados. É dever da construtora apresentar um cronograma de obras, o que inclui uma previsão de data para a entrega. Esta data não esta vinculada à assinatura do contrato por parte dos adquirentes associados, pois a CEF só assina o referido contrato quando existe um número mínimo de adquirentes, suficiente para a provisão do financiamento. Ate atingir um numero mínimo de adquirentes associados necessários à celebração do contrato com CEF, os adquirentes devem procurar a construtora; a partir de então, as adesões podem ser feitas tanto perante a construtora quanto perante à CEF. Assim que o adquirente associado assinou o contrato, ele fica obrigado ao pagamento das respectivas parcelas. Durante a fase de obras não há amortização do valor que o adquirente associado paga em relação a sua unidade imobiliária. Há, na verdade, juros relativos à utilização do capital financiado. A partir da entrega do imóvel, o contrato se resolve em relação a construtora. A partir de então, com efetivo recebimento do imóvel e imissão na respectiva posse, o adquirente - associado passa a pagar a amortização e os juros pelo capital financiado. O crédito associativo tem um seguro para garantir que o imóvel fique pronto de fato. Quando ocorre um atraso no cronograma apresentado pela construtora, a CEF a notifica exigindo uma readequação. O início do pagamento da amortização, pelo adquirente associado, só se dá quando a construtora apresenta o "habite-se" e a averbação no registro de imóveis. O crédito associativo não esta necessariamente vinculado à hipoteca do imóvel." Assim, na hipótese em exame, foi a empresa-ré que descumpriu parcialmente o contrato. E como se sabe, a lei dispõe que se considera em mora "o devedor que não efetua o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer" (art. 394 do CC); e, havendo mora, o devedor se sujeita à responsabilidade por perdas e danos (art. 395). Destarte, demonstrado o descumprimento contratual unilateral (descumprimento do prazo de entrega do imóvel), faculta-se a resilição contratual (art. 473 do CC), com perdas e danos a serem arbitrados (art. 18 do CDC; arts. 394/405 do CC c.c. o art. 927 do CC). De fato, o prazo de 180 dias se encerrou (junho de 2012) e só foi cumprido em maio de 2014 (cf. termo de recebimento - fl. 125). E como o autor não deseja a resilição, só a indenização por perdas e danos, esta será definida à luz do sinalgma contratual, de acordo com o estabelecido em contrato para o caso de inadimplemento (cláusula 4.2, fls. 20/21). Tal fixação não obedecerá exatamente aos termos do contrato, valendo tão-somente como referência: 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de multa contratual (cláusula 4.2, fls. 20/21), incidente por uma só vez em razão descumprimento do contrato; 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de mora (cláusula 4.2, fls. 20/21), incidente sobre cada um dos meses de atraso (termo inicial: julho de 2012; termo final: abril de 2014). Por fim, passa-se à análise dos danos morais. Como se sabe, 'o simples descumprimento do dever legal ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral, salvo se a infração advém circunstância que atinja a dignidade da parte' (Enunciado 25 do Colégio Recursal de São José dos Campos, DOE 1.6.10). A situação excepcional de abalo da dignidade da pessoa decorre da frustração com a entrega do bem material mais importante da vida, da resistência em relação a uma solução amigável, da privação do bem por tempo significativo e da postura comercial adotada pelas empresas-rés. Sob tal contexto, demonstrados os pressupostos da responsabilidade civil, a fixação da indenização deve observar os critérios normalmente atendidos pela jurisprudência: valor econômico de origem; natureza, extensão e intensidade da ofensa sofrida, com abalo das atividades cotidianas; condições pessoais da vítima e repercussão do dano na vida particular dela; capacidade econômica do ofensor e disparidade econômica entre as partes; grau de culpabilidade e verificação da ocorrência de má-fé ou de dolo; histórico anterior de ocorrências assemelhadas; eventual contribuição da vítima para o evento; caráter preventivo da reparação do dano moral (art. 7º, inc. VI do CDC). Com base em tais critérios, fixa-se a indenização em R$ 7.700,00. Os valores definidos nos comandos condenatórios terão caráter sucessivo (a indenização material com prevalência sobre a moral) e, individual ou conjuntamente considerados, ficarão sujeitos ao limite de alçada: 40 salários mínimos na data do cálculo para fins de cumprimento da sentença. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados e, declarada a ilegalidade parcial da cláusula 5 do quadro resumo (fl. 17) e da cláusula 5 do contrato particular de promessa de compra e venda (fl. 22) conforme fundamentação supra condeno a empresa-ré a pagar ao autor: a. multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, incidente por uma só vez em razão descumprimento do contrato; b. 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de mora, incidente sobre cada um dos meses de atraso (termo inicial: julho de 2012; termo final: abril de 2014); c. indenização moral de R$ 7.700,00, todos os valores com correção monetária calculada com base na Tabela Prática do TJSP e contada a partir da data dos termos iniciais específicos - salvo a indenização moral, cujo termo inicial será o da presente decisão (STJ 362) -, ao acréscimo de juro de mora simples de 1% ao mês (art. 406 do CC; art. 161, § 1º do CTN) contado a partir da data da citação (03.07.2014 - fl. 41), por se tratar de ilícito contratual (arts. 398 e 405 do CC c.c. o art. 219 do CPC; STJ 54, a contrario sensu). Neste grau de jurisdição, sem condenação nas despesas de sucumbência (art. 54 da Lei 9.099/95). A partir do trânsito em julgado, fluirá de imediato, sem necessidade de nova intimação, o prazo de 15 dias para pagamento das indenizações supramencionadas (cumprimento espontâneo da sentença), pena de acréscimo de multa de dez por cento (art. 475-J do CPC). O valor do preparo obedecerá ao disposto na Lei Estadual 11.608/03 e no Provimento 1.670/09 (v. tb. art. 698 das NSCGJ), bem como nas orientações dos enunciados do Colégio Recursal de São José dos Campos (DOE 1.6.2010), devendo a serventia proceder ao cálculo respectivo: "Os ofícios de justiça, no primeiro grau de jurisdição, e a secretaria do Tribunal, no ato da intimação da sentença, exceto quando publicada em audiência, ou da intimação do acórdão, farão constar o valor do preparo, abrangendo custas e despesas, inclusive o valor estimado do porte de retorno, mencionando a quantidade de volumes existentes, quando exigido, para o caso de eventual interposição de recurso.§ 1º O demonstrativo conterá o valor singelo das custas e, em separado, o seu valor corrigido, segundo a Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais, publicada, mensalmente, no Diário da Justiça Eletrônico" (art. 1.096 das NSCGJ). No mais, defiro ao autor os benefícios da justiça gratuita. Registre-se eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpram-se.
Muitos compradores de imóveis na planta vem sendo lesados com falsas promessas das construtoras, que no momento da venda, para ganhar a preferência do consumidor, prometem a entrega do imóvel para uma data e omitem a informação que consta no contrato a vinculação de entrega das chaves meses após a assinatura com o agente financeiro.
Ocorre que o momento de assinar com o banco é determinado pela construtora, que pode levar anos para convocar o consumidor a realizar financiamento, evitando com isto a caracterização de sua própria inadimplência.
Esse tipo de contrato coloca o consumidor em extrema desvantagem, pois o prazo de entrega do imóvel é totalmente manipulado pela construtora.
Atento a este realidade, diversos juízes da Comarca de São José dos Campos, Taubaté e Pindamonhangaba, vem condenando as construtoras ao pagamento de indenizações por atraso.
Abaixo colocamos uma recente decisão do Juizado Especial Cível de São José dos Campos.
Relatório dispensado (art. 38 da Lei 9.099/95). Fundamento e decido. O autor celebrou com a empresa-ré contrato de compromisso de compra e venda imobiliária (fls. 16/27). A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) e pelas leis específicas (arts. 722 a 729 do CC e Lei 6.530/78). Definido o regime jurídico, oportuna a observação de que, via de regra, prevalece a força vinculante dos contratos à vista do princípio da obrigatoriedade que os caracteriza (art. 427 do CC): "O contrato válido entre as partes é ato jurídico perfeito, dele decorrendo, para uma ou para ambas, direitos adquiridos" (STF, RE 85.049-0, RT 547/215). É o que decorre da aplicação de dois outros princípios civis basilares: boa-fé objetiva e da autonomia das vontades (arts. 421 e 422 do CC). De acordo com o contrato, o imóvel deveria ter sido entregue em dezembro de 2011 (cláusula 5 do quadro resumo, fl. 17); e só foi efetivamente entregue em maio de 2014 (cf. termo de recebimento fl. 125). Verifica-se que o contrato vinculou a entrega do imóvel a termos diversos: inicialmente, a dezembro de 2011, mas com prazo de prorrogação de 180 dias; além destes, fixou o prazo de 24 meses após a 'assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro' (cláusula 5 do quadro resumo, fl. 17); e, "a promitente vendedora se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento"; por fim, "na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado" (cláusula 5 - fl. 22). Esta miscelânea de disposições contratuais é ilegal, porquanto abusiva. É certo que o Código de Defesa do Consumidor estabelece que as relações de consumo devem se pautar pela boa-fé e pelo equilíbrio entre fornecedores e consumidores (art. 4º, inc. III) - daí porque, nos contratos de adesão, reconhecida a condição de hipossuficiência (art. 4º, inc. I), as cláusulas são interpretadas favoravelmente ao aderente (art. 47 do CDC; art. 423 do CC). Não por outro motivo são consideradas nulas as cláusulas que ofendam os princípios do sistema jurídico a que pertençam (art. 51, par. 1º, inc. I) e que as ameacem o equilíbrio contratual (inc. II). Pois bem. A previsão de prazos múltiplos, indefinidos ou indeterminados, ou então vinculados a evento futuro e incerto (como o é o condicionamento ao contrato de financiamento), constitui flagrante violação aos preceitos mencionados, mesmo porque é vedado ao fornecedor deixar de estipular prazo para o cumprimento da obrigação quando igual direito não é dado ao consumidor-aderente (art. 39, inc. XII). Frise-se que o autor, por força do contrato, estava obrigado ao pagamento regular, sob pena de diversas sanções (cláusula 4.2, fls. 20/21). Demais disto, alegar que a mora não se caracteriza por motivo de força maior ou de fortuito (art. 393, p. ún. do CC) significa desconsiderar, de um lado, que o prazo de tolerância existe justamente para comportar estes imprevistos; e, de outro, que as excludentes invocadas não se aplicam aos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, que prevê rol taxativo relacionadas a hipóteses diversas (art. 14, § 3º). Por fim, se por um lado a estipulação de prazo de tolerância de 180 dias é lícita, a vinculação ao contrato de financiamento também é abusiva. Trata-se, à toda evidência, de cláusula potestativa que fere todo o sistema defensivo do Código de Defesa do Consumidor. Aliás, em processo que tramitou neste juízo, o gerente da Caixa Econômica Federal, Thiago César de Vasconcelos Guimarães, esclareceu que, independente de se tratar de plano associativo ou não, deve sempre prevalecer o termo final de entrega de obras previsto no contrato celebrado com a empresa empreendedora (mesmo porque esta está obrigada perante a instituição financeira e há até mesmo um seguro que assegura o cumprimento do cronograma, garantindo-o contra eventuais atrasos). Observe-se: PROCESSO Nº 1000886-12.2014 - Segunda Vara do JEC de São José dos Campos - CINTIA PIRES X MRV Engenharia e Participações S/A Testemunha do juízo, Thiago César de Vasconcelos Guimarães: "O depoente é Gerente Regional da Caixa Econômica Federal. Atua especificamente na área de financiamento imobiliário. Atende a diversas empresas, entre as quais a MRV. Para pessoa física, a CEF analisa a capacidade econômica, idoneidade cadastras dos pretendentes, e no que tange ao imóvel, o setor técnico realiza uma analise de compatibilidade entre o valor financiado e as características do empreendimento; além de tudo isso, é analisada também a regularidade geral do imóvel (autorizações do setor Público, matrícula, certidões e demais exigência burocráticas). Atuam também naquilo que se denomina "credito associativo" (financiamento do imóvel na planta). No caso de credito associativo, esclarece o depoente que é celebrado um contrato tripartite: a CEF, a construtora e os adquirentes associados. É dever da construtora apresentar um cronograma de obras, o que inclui uma previsão de data para a entrega. Esta data não esta vinculada à assinatura do contrato por parte dos adquirentes associados, pois a CEF só assina o referido contrato quando existe um número mínimo de adquirentes, suficiente para a provisão do financiamento. Ate atingir um numero mínimo de adquirentes associados necessários à celebração do contrato com CEF, os adquirentes devem procurar a construtora; a partir de então, as adesões podem ser feitas tanto perante a construtora quanto perante à CEF. Assim que o adquirente associado assinou o contrato, ele fica obrigado ao pagamento das respectivas parcelas. Durante a fase de obras não há amortização do valor que o adquirente associado paga em relação a sua unidade imobiliária. Há, na verdade, juros relativos à utilização do capital financiado. A partir da entrega do imóvel, o contrato se resolve em relação a construtora. A partir de então, com efetivo recebimento do imóvel e imissão na respectiva posse, o adquirente - associado passa a pagar a amortização e os juros pelo capital financiado. O crédito associativo tem um seguro para garantir que o imóvel fique pronto de fato. Quando ocorre um atraso no cronograma apresentado pela construtora, a CEF a notifica exigindo uma readequação. O início do pagamento da amortização, pelo adquirente associado, só se dá quando a construtora apresenta o "habite-se" e a averbação no registro de imóveis. O crédito associativo não esta necessariamente vinculado à hipoteca do imóvel." Assim, na hipótese em exame, foi a empresa-ré que descumpriu parcialmente o contrato. E como se sabe, a lei dispõe que se considera em mora "o devedor que não efetua o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer" (art. 394 do CC); e, havendo mora, o devedor se sujeita à responsabilidade por perdas e danos (art. 395). Destarte, demonstrado o descumprimento contratual unilateral (descumprimento do prazo de entrega do imóvel), faculta-se a resilição contratual (art. 473 do CC), com perdas e danos a serem arbitrados (art. 18 do CDC; arts. 394/405 do CC c.c. o art. 927 do CC). De fato, o prazo de 180 dias se encerrou (junho de 2012) e só foi cumprido em maio de 2014 (cf. termo de recebimento - fl. 125). E como o autor não deseja a resilição, só a indenização por perdas e danos, esta será definida à luz do sinalgma contratual, de acordo com o estabelecido em contrato para o caso de inadimplemento (cláusula 4.2, fls. 20/21). Tal fixação não obedecerá exatamente aos termos do contrato, valendo tão-somente como referência: 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de multa contratual (cláusula 4.2, fls. 20/21), incidente por uma só vez em razão descumprimento do contrato; 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de mora (cláusula 4.2, fls. 20/21), incidente sobre cada um dos meses de atraso (termo inicial: julho de 2012; termo final: abril de 2014). Por fim, passa-se à análise dos danos morais. Como se sabe, 'o simples descumprimento do dever legal ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral, salvo se a infração advém circunstância que atinja a dignidade da parte' (Enunciado 25 do Colégio Recursal de São José dos Campos, DOE 1.6.10). A situação excepcional de abalo da dignidade da pessoa decorre da frustração com a entrega do bem material mais importante da vida, da resistência em relação a uma solução amigável, da privação do bem por tempo significativo e da postura comercial adotada pelas empresas-rés. Sob tal contexto, demonstrados os pressupostos da responsabilidade civil, a fixação da indenização deve observar os critérios normalmente atendidos pela jurisprudência: valor econômico de origem; natureza, extensão e intensidade da ofensa sofrida, com abalo das atividades cotidianas; condições pessoais da vítima e repercussão do dano na vida particular dela; capacidade econômica do ofensor e disparidade econômica entre as partes; grau de culpabilidade e verificação da ocorrência de má-fé ou de dolo; histórico anterior de ocorrências assemelhadas; eventual contribuição da vítima para o evento; caráter preventivo da reparação do dano moral (art. 7º, inc. VI do CDC). Com base em tais critérios, fixa-se a indenização em R$ 7.700,00. Os valores definidos nos comandos condenatórios terão caráter sucessivo (a indenização material com prevalência sobre a moral) e, individual ou conjuntamente considerados, ficarão sujeitos ao limite de alçada: 40 salários mínimos na data do cálculo para fins de cumprimento da sentença. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados e, declarada a ilegalidade parcial da cláusula 5 do quadro resumo (fl. 17) e da cláusula 5 do contrato particular de promessa de compra e venda (fl. 22) conforme fundamentação supra condeno a empresa-ré a pagar ao autor: a. multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, incidente por uma só vez em razão descumprimento do contrato; b. 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de mora, incidente sobre cada um dos meses de atraso (termo inicial: julho de 2012; termo final: abril de 2014); c. indenização moral de R$ 7.700,00, todos os valores com correção monetária calculada com base na Tabela Prática do TJSP e contada a partir da data dos termos iniciais específicos - salvo a indenização moral, cujo termo inicial será o da presente decisão (STJ 362) -, ao acréscimo de juro de mora simples de 1% ao mês (art. 406 do CC; art. 161, § 1º do CTN) contado a partir da data da citação (03.07.2014 - fl. 41), por se tratar de ilícito contratual (arts. 398 e 405 do CC c.c. o art. 219 do CPC; STJ 54, a contrario sensu). Neste grau de jurisdição, sem condenação nas despesas de sucumbência (art. 54 da Lei 9.099/95). A partir do trânsito em julgado, fluirá de imediato, sem necessidade de nova intimação, o prazo de 15 dias para pagamento das indenizações supramencionadas (cumprimento espontâneo da sentença), pena de acréscimo de multa de dez por cento (art. 475-J do CPC). O valor do preparo obedecerá ao disposto na Lei Estadual 11.608/03 e no Provimento 1.670/09 (v. tb. art. 698 das NSCGJ), bem como nas orientações dos enunciados do Colégio Recursal de São José dos Campos (DOE 1.6.2010), devendo a serventia proceder ao cálculo respectivo: "Os ofícios de justiça, no primeiro grau de jurisdição, e a secretaria do Tribunal, no ato da intimação da sentença, exceto quando publicada em audiência, ou da intimação do acórdão, farão constar o valor do preparo, abrangendo custas e despesas, inclusive o valor estimado do porte de retorno, mencionando a quantidade de volumes existentes, quando exigido, para o caso de eventual interposição de recurso.§ 1º O demonstrativo conterá o valor singelo das custas e, em separado, o seu valor corrigido, segundo a Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais, publicada, mensalmente, no Diário da Justiça Eletrônico" (art. 1.096 das NSCGJ). No mais, defiro ao autor os benefícios da justiça gratuita. Registre-se eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpram-se.
quinta-feira, 17 de julho de 2014
DECISÃO DETERMINA CONSTRUTORA DEVOLVER CORRETAGEM E PAGAR PELO ATRASO
Mais uma decisão em São José dos Campos determina a devolução da taxa de corretagem e a indenizar pelo atraso na entrega da obra. A sentença foi proferida pelo juiz da 2ª Vara Cível nos autos dos processos 0022495-05.2013.8.26.0577 e 0024112-97.2013.8.26.0577, que podem ser acessados pelos links abaixo:
http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?conversationId=&paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=577&cbPesquisa=NUMPROC&tipoNuProcesso=UNIFICADO&numeroDigitoAnoUnificado=0022495-05.2013&foroNumeroUnificado=0577&dePesquisaNuUnificado=0022495-05.2013.8.26.0577&dePesquisaNuAntigo=
http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10004NI00000&processo.foro=577
Mais uma vitória para os nossos clientes, que podem contar com o nosso escritório na luta de seus direitos.
http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?conversationId=&paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=577&cbPesquisa=NUMPROC&tipoNuProcesso=UNIFICADO&numeroDigitoAnoUnificado=0022495-05.2013&foroNumeroUnificado=0577&dePesquisaNuUnificado=0022495-05.2013.8.26.0577&dePesquisaNuAntigo=
http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10004NI00000&processo.foro=577
Mais uma vitória para os nossos clientes, que podem contar com o nosso escritório na luta de seus direitos.
quinta-feira, 29 de maio de 2014
PROBLEMAS COM CONSTRUTORAS NO BRASIL TODO
Reportagem do Fantástico mostra os problemas vivenciados por centenas de pessoas em todo o Brasil.
http://g1.globo.com/fantastico/noticia/2014/05/moradores-de-apartamentos-novos-convivem-com-irregularidades-na-obra.html
http://g1.globo.com/fantastico/noticia/2014/05/moradores-de-apartamentos-novos-convivem-com-irregularidades-na-obra.html
quarta-feira, 28 de maio de 2014
DECISÃO CONTRA CONSTRUTORA GARANTE INDENIZAÇÃO DE R$ 47 MIL A CLIENTE
Comprador do Spazio Campo Colorato ingressou com ação em 2012 discutindo o atraso na entrega do imóvel e diversas outras ilegalidades. Em primeira instância o juiz entendeu que não havia atraso porque o imóvel deveria ser financiado pela Caixa, e somente a partir desta data começaria a contar o prazo de entrega. Ocorre que sem o habite-se, por incompetência da construtora, seria impossível conseguir o financiamento, foi o que entendeu a Turma Recursal de São José dos Campos, que reconheceu um atraso de 28 meses, fixando a indenização de R$ 1.600,00 por mês de atraso, resultando uma indenização atualizada de R$ 47 mil reais.
Quem quiser acessar o processo na íntegra é só clicar: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10003HGG0000&processo.foro=577
Dr. Cristiano
Quem quiser acessar o processo na íntegra é só clicar: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10003HGG0000&processo.foro=577
Dr. Cristiano
domingo, 18 de maio de 2014
JUROS DURANTE A OBRA E RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA
Para quem compra imóvel na planta e faz o financiamento ainda na fase de construção, acaba sendo pego de surpresa com pagamento do encargos na fase de construção, que, estranhamente, NÃO AMORTIZA O SALDO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO.
Sem entrar no mérito se este financiamento é válido ou não, o que levaria a discussão contra a Caixa, o certo é que é possível cobrar da construtora por este juros cobrados ilegalmente. Explico:
Uma vez emitido o "habite-se" a construtora tem que fazer a averbação deste documento na matrícula do imóvel no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) para que a fase obras esteja concluída e a Caixa Econômica possa iniciar a amortização do financiamento.
Ocorre que por diversos motivos a construtora atrasa a averbação do "habite-se" prejudicando imensamente o adquirente, pois este continua pagando os juros da obra para a Caixa sem amortização do saldo devedor.
Para exemplificar: O empreendimento Campo dos Bandeirantes teve o "habite-se" emitido em 24/10/2012, e até agora a averbação do documento não ocorreu, obrigando os moradores a pagarem os juros de obra.
Todo esse período, entre a data de emissão do "habite-se" e o de sua averbação, deve ser cobrado da construtora, pois houve efetivo prejuízo ao comprador, uma vez que pagou um valor para a instituição financeira, e, por culpa da construtora, não teve o saldo devedor amortizado.
Sem entrar no mérito se este financiamento é válido ou não, o que levaria a discussão contra a Caixa, o certo é que é possível cobrar da construtora por este juros cobrados ilegalmente. Explico:
Uma vez emitido o "habite-se" a construtora tem que fazer a averbação deste documento na matrícula do imóvel no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) para que a fase obras esteja concluída e a Caixa Econômica possa iniciar a amortização do financiamento.
Ocorre que por diversos motivos a construtora atrasa a averbação do "habite-se" prejudicando imensamente o adquirente, pois este continua pagando os juros da obra para a Caixa sem amortização do saldo devedor.
Para exemplificar: O empreendimento Campo dos Bandeirantes teve o "habite-se" emitido em 24/10/2012, e até agora a averbação do documento não ocorreu, obrigando os moradores a pagarem os juros de obra.
Todo esse período, entre a data de emissão do "habite-se" e o de sua averbação, deve ser cobrado da construtora, pois houve efetivo prejuízo ao comprador, uma vez que pagou um valor para a instituição financeira, e, por culpa da construtora, não teve o saldo devedor amortizado.
quinta-feira, 8 de maio de 2014
STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse
Publicado em 8 de Maio de 2014 às 12h08
STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse
O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor.
A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.
A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura.
Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio.
Obrigação propter rem
No caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse.
Na primeira ação - do condomínio contra o compromissário comprador -, verificou-se que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto.
Pelo princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade.
Para a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e venda.
Relação material
Segundo a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.
Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.
“Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra.
Dessa forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse do imóvel pelo comprador.
Esta notícia se refere ao processo: REsp 1297239
Fonte: Superior Tribunal de Justiça
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