DA ILEGALIDADE DOS JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO

Centenas de clientes nos questionam diariamente sobre a legalidade da cobrança de juros na fase de construção, conhecidos como "juros de obra". Pois bem, vamos entender como funciona este mecanismo, para, ao final, tecermos nossas conclusões.

Inicialmente verifica-se que as parcelas que são pagas pelo mutuário, na fase de construção, não amortizam o saldo devedor, situação que se agrava tendo em vista que a maioria das construtoras acabam atrasando a entrega do imóvel, criando situação incompatível com o próprio programa "minha casa, minha vida".

A fixação dos encargos encontra-se inserido no próprio contrato firmado com o agente financeiro (CEF), que assim estipula a obrigação do mutuário:

        São devidas as seguintes taxas e encargos:
        Pelos compradores mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado:
       a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item "C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês.

Como se percebe, o contrato não diz, ao menos em termos jurídicos, absolutamente nada, o que de imediato viola o direito à informação prevista no Código de Defesa do Consumidor (art. 6º).

Mas o que chama mais atenção é que a quantia exigida não amortiza o saldo devedor, revelando-se que as parcelas pagas servem apenas para compensar os encargos. Mas que encargos são estes?

Segundo o contrato, são encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado do mês.

Causa estranheza que haja uma cobrança de encargos incidentes sobre o saldo devedor, sendo que o próprio saldo devedor já foi calculado com tais encargos, concluindo-se, desta forma, que o mutuário está pagando duas vezes pelo mesmo valor.

E o pior: o consumidor está pagando juros para beneficiar apenas e tão somente a construtora, isso porque enquanto o imóvel é construído o mutuário não usufrui do bem (por vezes ainda tem que pagar aluguel), portanto, quem deveria pagar os encargos é aquele que está se beneficiando do financiamento, ou seja, a própria construtora, jamais o consumidor.

Por esta razão entendemos que esta cláusula é nula, conforme preconizado pelo art. 51 do CDC, ensejando a compensação de todo o valor devido no saldo do financiamento.

Para finalizar, transcrevo o item 14 da Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça, assim substanciada: "Considera-se nula as cláusulas: que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves".