PROBLEMAS COM CONSTRUTORAS NO BRASIL TODO

Reportagem do Fantástico mostra os problemas vivenciados por centenas de pessoas em todo o Brasil.

http://g1.globo.com/fantastico/noticia/2014/05/moradores-de-apartamentos-novos-convivem-com-irregularidades-na-obra.html

DECISÃO CONTRA CONSTRUTORA GARANTE INDENIZAÇÃO DE R$ 47 MIL A CLIENTE

Comprador do Spazio Campo Colorato ingressou com ação em 2012 discutindo o atraso na entrega do imóvel e diversas outras ilegalidades. Em primeira instância o juiz entendeu que não havia atraso porque o imóvel deveria ser financiado pela Caixa, e somente a partir desta data começaria a contar o prazo de entrega. Ocorre que sem o habite-se, por incompetência da construtora, seria impossível conseguir o financiamento, foi o que entendeu a Turma Recursal de São José dos Campos, que reconheceu um atraso de 28 meses, fixando a indenização de R$ 1.600,00 por mês de atraso, resultando uma indenização atualizada de R$ 47 mil reais.

Quem quiser acessar o processo na íntegra é só clicar: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10003HGG0000&processo.foro=577

Dr. Cristiano

JUROS DURANTE A OBRA E RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA

Para quem compra imóvel na planta e faz o financiamento ainda na fase de construção, acaba sendo pego de surpresa com pagamento do encargos na fase de construção, que, estranhamente, NÃO AMORTIZA O SALDO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO.

Sem entrar no mérito se este financiamento é válido ou não, o que levaria a discussão contra a Caixa, o certo é que é possível cobrar da construtora por este juros cobrados ilegalmente. Explico:

Uma vez emitido o "habite-se" a construtora tem que fazer a averbação deste documento na matrícula do imóvel no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) para que a fase obras esteja concluída e a Caixa Econômica possa iniciar a amortização do financiamento.

Ocorre que por diversos motivos a construtora atrasa a averbação do "habite-se" prejudicando imensamente o adquirente, pois este continua pagando os juros da obra para a Caixa sem amortização do saldo devedor.

Para exemplificar: O empreendimento Campo dos Bandeirantes teve o "habite-se" emitido em 24/10/2012, e até agora a averbação do documento não ocorreu, obrigando os moradores a pagarem os juros de obra.

Todo esse período, entre a data de emissão do "habite-se" e o de sua averbação, deve ser cobrado da construtora, pois houve efetivo prejuízo ao comprador, uma vez que pagou um valor para a instituição financeira, e, por culpa da construtora, não teve o saldo devedor amortizado.

STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

Publicado em 8 de Maio de 2014 às 12h08

STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor.

A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.

A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura.

Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio.

Obrigação propter rem

No caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse.

Na primeira ação - do condomínio contra o compromissário comprador -, verificou-se que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto.

Pelo princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade.

Para a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e venda.

Relação material

Segundo a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.

Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.

“Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra.

Dessa forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse do imóvel pelo comprador. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1297239

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Supremo Tribunal Federal reconhece direito à aposentadoria especial dos servidores públicos.

A Constituição Federal de 1988 sempre garantiu aos servidores públicos o direito de se aposentarem aos 25 anos de trabalho quando expostos a agentes nocivos à saúde.

Apesar disto, os Municípios vinham negando este direito, ao argumento de que faltava lei que regulamentasse a matéria, o que obrigava o servidor a ingressar no Supremo Tribunal Federal com uma ação chamada de Mandado de Injunção.

Ocorre que depois de tanto analisar casos idênticos o Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, aprovou a Súmula Vinculante nº 33, que determina aos entes públicos que apliquem aos servidores as mesmas regras do INSS aos trabalhadores da iniciativa privada.

Ou seja, o servidor público exposto a agentes nocivos (profissionais da saúde, pintores, auxiliares de necropsia, dentre outros), e que já contam com 25 anos de trabalho, podem requerer na Justiça a aposentadoria especial.

Para aqueles que já trabalharam em condições especiais é assegurado o direito à conversão deste tempo para fins de aposentadoria. Por exemplo: para o servidor do sexo masculino que trabalhou por 10 anos (mesmo sob o regime CLT) pode converter este tempo aplicando o fator 1,4, ou seja, terá direito a averbação de 14 anos de tempo trabalhado.

É importante que o servidor procure o RH da Prefeitura e solicite o seu PPP (Perfil Profissiográfico Previdenciário).

Maiores informações podem ser obtidas diretamente com o Dr. Cristiano César de Andrade de Assis, advogado, especialista em direito previdenciário que nos cocedeu esta entrevista, nos telefones (12) 3303-1127 ou (12) 3922-7414.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SAIBA QUAIS OS SEUS DIREITOS

Muitas pessoas nos últimos anos vem comprando apartamento em construção (imóvel na planta), e se deparam com uma série de problemas, principalmente o atraso na entrega do imóvel.

Este atraso é indenizável, ou seja, o comprador tem direito a receber o equivalente a 1% do valor do imóvel por mês de atraso.

Além disso é possível cobrar os aluguéis que o adquirente pagou no período de atraso, sem excluir a possibilidade de aplicação de cláusulas penais, que também cominam multa por atraso.

No que toca ao dano moral, este é bastante discutível, mas em casos excepcionais é também possível ser indenizado pela frustração gerada pelo atraso na entrega do bem.

As indenizações podem variar de acordo com o tempo de atraso e com o valor do imóvel, mas nosso escritório tem pago em média indenizações de R$ 30.000,00 aos nossos clientes.

Não percam mais tempo, busquem seus direitos!!

Cristiano

É HORA DE BUSCAR MEUS DIREITOS!

Depois de tantos meses de espera, finalmente meu apartamento foi entregue!

Esta frase não deveria soar como um desabafo, ao contrário, a entrega do imóvel pela construtora deveria ser algo natural, dentro das expectativas dos compradores e de acordo com o que foi contratado.

Mas, infelizmente, não é isto o que acontece. Enquanto as construtoras engordam suas contas bancárias patrocinadas pelos Bancos Públicos, o mutuário vai amargando uma série de sofrimentos: atraso na entrega da obra, cobranças indevidas, juros durante a obra, uma completa falta de respeito!

Mas o que move as construtoras a agirem desta forma é o fato de que o brasileiro, e eu me incluo nesta constatação, é um povo muito "pacífico". Ou seja, pouquíssimas pessoas entram na Justiça para garantir seus direitos.

Acredito que há uma descrença no sistema judiciário, mas, como advogado posso garantir que este é o único caminho, sem o qual não fortalecemos a democracia e ainda deixamos que mal contratantes fiquem impunes, achando que ludibriar as pessoas é um bom negócio.

No começo deste mês fizemos um pagamento de R$ 19 mil para um de nossos clientes que foi indenizado pela construtora depois de 1 e meio de processo e 2 anos de atraso, pude sentir que aquele valor foi uma forma que nossa cliente teve de "lavar" sua alma. Como ela mesmo disse: "Pode não ter sido um valor alto, mas não ficou de graça para a construtora!"

Mas fiquei pensando que o número pequeno de pessoas que buscam seus direitos faz, deste negócio, um negócio da China para as construtoras, que assim vão vendendo "sonhos" e entregando "pesadelos".

Portanto, independente do profissional contratado, não deixem de buscar seus direitos. Só assim, um dia, nosso país será melhor, expurgando do mercado certas construtoras!!!

Cristiano Cesar de Andrade de Assis
Advogado