AUXÍLIO-ACIDENTE É PAGO ATÉ A APOSENTADORIA DO TRABALHADOR!

Você sabe o que é auxílio-acidente?

O auxílio-acidente é um benefício concedido pela Previdência Social ao trabalhador que após sofrer qualquer tipo de acidente tenha ficado com sequelas que dificultem o exercício profissional.

A questão relevante do auxílio-acidente é que após receber o auxílio-doença o INSS concede alta médica e o trabalhador volta ao serviço, sem ser orientado sobre a possibilidade de receber o auxílio acidente.

Outra informação importante é que o auxílio-acidente é um benefício pago até a aposentadoria do trabalhador, diferentemente dos demais benefício por incapacidade (auxilio-doença, por exemplo), que cessam com a volta ao trabalho.

O valor do auxílio-acidente corresponde a 50% do salário de benefício, e este valor é somado no momento de se fazer o cálculo para a aposentadoria, o que melhora em muito o valor do benefício.

Essas informações não são passadas ao cidadão e nas agências do INSS não é possível solicitar o benefício, sendo necessário mover uma ação judicial.

Outra hipótese para receber o benefício é nos casos de perda auditiva, muito comum em profissionais de Call Center e trabalhadores em locais de ruído excessivo.

Se você enquadra-se nesta hipótese, procure seus direitos, estaremos a sua disposição para lhe auxiliar.

Att,

Dr. Cristiano.

DECISÕES CONDENAM PDG AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO - RESIDENCIAL VIVA VIDA

Vistos. MAF ingressou com a presente ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais e morais em face de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e GOLD INDIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. alegando, em apertada síntese, que é cessionária dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as rés e Lindomar Barbosa da Silva. O valor do imóvel no momento da contratação era de R$ 118.473,60 e a data aprazada para entrega era 30 de setembro de 22011, admitindo-se a prorrogação por mais 180 dias. O imóvel não fora entregue na data convencionada, mesmo ultrapassado o período de prorrogação. O contrato possui cláusulas abusivas, prevendo possibilidade de prorrogação de prazo em casos de fortuitos ou força maior. Aduz que as requeridas, quando da propositura da ação, estavam contando com 12 meses de inadimplemento contratual. Requer indenização por perdas e danos. Ressalta que há no contrato cláusula penal, entretanto, apenas em favor da promitente vendedora, o que não deve prevalecer, devendo também ser aplicável em favor do consumidor. Requer também indenização por dano moral. Citadas, as requerida contestaram. Ressaltam ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. Ressalta que não houve violação contratual pois pende liberação do habite-se, cuja expedição é de competência de órgão municipal. Há fatos de terceiros que causaram a demora, não imputáveis às requeridas. O contrato firmado não possui natureza de adesão, inexistindo cláusulas abusivas e nulas. Não houve fixação em contrato de cláusula penal. Impugna o dano moral. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, ressalta-se que a relação jurídica firmada entre as partes rege-se pelas normas aplicáveis às relações de consumo, na forma como dispõe a lei 8.078, de 11.09.1990 - Código de Defesa do Consumidor- CDC. De acordo com os artigos 2° e 3° do CDC "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final" e "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica que desenvolva atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". A autora adquiriu da requerida produto consistente em um imóvel, sendo considerada aquela a destinatária final do bem, não havendo qualquer fundamento jurídico para afastar a incidência do Estatuto Consumerista. No que concerne à mora, causa de pedir da presente ação, ficou bem delineado nos autos a sua ocorrência. Como se verifica do contrato firmado entre as partes, fora prevista data de conclusão do empreendimento como sendo 30 de setembro de 2011. Também fora previsto prazo de prorrogação de 180 dias, a contar da data aprazada originariamente para entrega do imóvel (cláusula 5.4). Até a propositura da ação, ou seja, abril de 2013, a obra não teria chegado ao fim e, quando da contestação, sequer as requeridas alegaram que já o teria feito. Assim, tem-se que mesmo escoado o prazo suplementar de 180 dias, há muito tempo que as rés procrastinaram a conclusão do contrato, sem qualquer justificativa plausível. Alegaram as rés que não teriam dado ensejo ao inadimplemento uma vez que a demora seria fato de terceiro, não tendo sido obtido o habite-se perante a municipalidade, o que caracterizaria força maior. De fato, na cláusula 5.5 do contrato firmado, houve nova previsão de hipóteses de prorrogação de prazo de entrega, supostamente caracterizados por força maior, tendo as requeridas elencado rol exemplificativo no qual constou, expressamente, a demora para concessão do habite-se como uma delas. Ocorre que, além de não terem as requeridas comprovado o fato obstativo do direito da autora, ou seja, que o habite-se não teria sido conferido por atraso de terceiros ou por ato da própria municipalidade, aquele ato administrativo não pode ser considerado como força maior a afastar a mora, posto que trata-se de fortuito interno, ou seja, previsível para o contrato em questão, cujo risco deve ser suportado única e exclusivamente pelo fornecedor. No sentido de não ser o habite-se considerado força maior justificadora do atraso: "Se por retardo na expedição do 'habite-se', o risco é próprio da empreendedora e não pode ser transferido ao consumidor. Tem-se real fortuito interno, próprio da atividade profissional da construtora que, em ajuste de adesão, impôs e fixou, assim, o termo 'ad quem' para cumprimento de sua própria prestação" (TJ/SP 1ª Câmara de Direito Privado AC nº 0005485-19.2010.8.26.0361 Rel. Des. Claudio Godoy j. em 28.02.2012 V.U.). "Quanto ao atraso na entrega do imóvel, cabe decidir se a demora na emissão do Habite-se representava força maior. [...] Nesta medida, força maior é o 'acontecimento que escapa a toda diligência, inteiramente estranho à vontade do devedor da obrigação (Sérgio Cavalieri, Programa de Responsabilidade Civil, 9ª ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 68). [...] No caso, ainda que se admita que os fatos alegados eram imprevisíveis e inevitáveis, isso não exclui a responsabilidade do fornecedor, tendo em vista que tais acontecimentos decorrem do risco da atividade exercida. É reconhecido pela doutrina como fortuito interno. [...] SÉRGIO CAVALIERI FILHO ensina que o fortuito interno 'assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento ('omissis')'; se o fato se deu durante a prestação do serviço, 'não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas conseqüências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável' (cf. Programa de direito do consumidor. São Paulo: Ed. Atlas, 2008, n. 152, p. 256)" (TJ/SP 7ª Câmara de Direito Privado AC nº 9091474-84.2009.8.26.0000 Rel. Des. Luiz Antônio Costa j. em 25.04.2012 V.U.). Na V Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho de Justiça Federal, aprovou-se o seguinte enunciado: "O caso fortuito e a força maior somente serão considerados como excludentes de responsabilidade civil quando o fato gerador do dano não for conexo à atividade desenvolvida.". A obtenção de licenças e autorizações da Administração Pública são riscos inerentes à atividade empresarial habitualmente desenvolvida pelas rés e à própria obrigação assumida perante a consumidora, de modo que fica afastado o requisito da imprevisibilidade e a irresistibilidade, que poderiam caracterizar o caso fortuito ou a força maior. Eventuais disposições contratuais como a estipulada, acarretando a injustificada possibilidade de indeterminação do prazo de conclusão da construção, mostram-se contrárias ao sistema consumerista definido pela Lei nº 8.078/90, principalmente quando considerado seu artigo 51, § 1º, sendo, portanto, nulas. Assim, escoado o prazo originário bem como o de tolerância, contratualmente previsto, devem as rés responder pela mora, consequentemente, pelos danos materiais, porquanto presumidos os prejuízos do promitente comprador. Nesse sentido: "A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes." (STJ, AgRg no REsp 1.202.506/RJ, 3ª Turma, Rel. Sidnei Beneti, j. 07/02/2012). No que se refere às perdas e danos, incidente no caso concreto posto que houve descumprimento contratual por parte das requeridas, é de se verificar que houve previsão de cláusula penal no contrato, muito embora favorecendo apenas as rés. A cláusula 6.1 do contrato prevê que o atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas pelo comprador ensejaria incidência de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor vencido e não pago. O artigo 1.377 do Código Civil prevê que "as partes, no desenvolvimento das negociações e na formação do contrato, devem comportar-se segundo a boa-fé". O princípio da boa-fé compreende um modelo de comportamento esperado das partes, devendo estas agir com lisura, honestidade e correição, seja no momento da contratação quanto durante o cumprimento de suas obrigações. Deste princípio decorre a premissa de que da relação jurídica posta, exsurgem deveres mútuos de conduta. Por certo que tendo a consumidora subscrito o contrato de compra e venda, nitidamente de adesão, certamente pressupôs, no que concerne às obrigações e consequência da inadimplência, que estariam ambas as partes em pé de igualdade, e é o que se esperaria em um contrato sinalagmático, sob pena de se desigualar os contratantes quanto ao ônus decorrente da mora das obrigações assumidas. Pelas regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, deve ser privilegiado o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores (artigo 4º, III) e assegurada igualdade nas contratações (artigo 6º, II), sendo consideradas abusivas, dentre outras, as cláusulas que coloquem em desvantagem exagerada a parte mais fraca. Assim, deve ser aplicado também em favor do consumidor a cláusula penal prevista no contrato. Cláusula penal nada mais é senão meio de coerção para evitar inadimplemento contratual bem como prefixação de perdas e danos Deste modo, os "danos materiais" devem ser entendidos como o montante decorrente da aplicação da cláusula 6.1 do contrato também em favor do consumidor. A indenização, portanto, de 1%, deve ser aplicado sobre o valor do imóvel (R$ 118.473,60) a cada mês de atraso, ou seja, desde 28 de março de 2012, até a efetiva entrega de chaves à demandante. No que se refere ao dano moral, entendo incabível no caso concreto. O dano moral não decorre da simples mora ocorrida, ou seja, do atraso na entrega do bem, devendo o consumidor comprovar ofensa à consectários de sua personalidade. Sequer houve prova de que o imóvel se destinaria à morada da autora e que esta, de algum modo, sofreu angustias, percalços ou entreveros concretos capazes de ofender sua honra, fama, nome, imagem, etc. Ante o todo exposto, com fundamento no inciso I do artigo 269 do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação condenando as rés, solidariamente, ao pagamento de multa contratual correspondente a 1% sobre o valor do imóvel (R$ 118.473,60) a cada mês de atraso, ou seja, desde 28 de março de 2012, até a efetiva entrega de chaves, a ser calculado quando da fase de cumprimento de sentença. Sobre o valor da multa acima, incidirá, ainda, juros moratórios legais desde a citação válida e correção monetária, com base na Tabela Prática do TJSP. Sucumbente em maior parte, arcará a requerida com as custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação. P. R. I. São Paulo, 26 de setembro de 2013 ________________________ Paulo de Abreu Lorenzino Juiz de Direito



Relação: 0786/2013 Teor do ato: Sentença de fls. 178: PRO, qualificado(s) na inicial, ajuizou(aram) ação de Procedimento Ordinário em face de Gold India Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda, PDG-Realty S/A empreendimentos e Participações Aduz o autor compra de imóvel junto às rés e descumprimento contratual a ensejar declaração de cláusulas abusivas e reparação de danos. Contestação versando carência e acontecimentos imprevisíveis que impediram a entrega da obra no prazo pactuado. Outrossim, ausência de danos indenizáveis. Houve réplica. A síntese. Acolhe-se em parte a pretensão. No que diz respeito à preliminar aventada, importa anotar que a matéria confunde-se com o mérito e oportunamente será analisada. Vertendo à questão de fundo, em que pese o respeitável articulado defensivo, houve descumprimento contratual na medida em que ultrapassado o prazo de tolerância, qual seja, 1º de abril de 2012, sem a entrega das chaves do imóvel. Respeitado o entendimento da defesa, as razões expostas para afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento não devem ser consideradas uma vez que crise econômica, atraso de fornecedores, falta de mão de obra ou regime de chuvas se constituem em risco do negócio. Ademais, as condições impostas pela ré são estranhas ao consumidor e plenamente previsíveis, ao contrário do que tenta afirmar, de modo que o consumidor não pode ficar no aguardo da entrega da obra por tempo indeterminado. Aliás, todas as condições apontadas pela ré deveriam ser consideradas no momento da contratação, com prazo razoável para cumprimento do pacto, do que não se desincumbiu. Também não se pode desprezar que o contrato já prevê prazo de tolerância de 180 dias para resguardar a construtora destes imprevistos, prazo este que foi livremente pactuado pelas partes diante da natureza do negócio. Assim, ainda que tal disposição seja bem aceita na jurisprudência, o que afasta qualquer abusividade a ser declarada, não é tolerável extensão ainda maior deste prazo em prejuízo do comprador. O descumprimento do contrato pela vendedora acabou por privar o autor de fazer uso do imóvel próprio ou dele auferir frutos, tendo de permanecer em imóvel alugado e pagando locativos que seriam evitados não fosse a mora da ré. Ademais, a data em que firmado o contrato de locação não afasta a responsabilidade da ré pela reparação do prejuízo. Daí que, na falta de impugnação ao contrato de fls. 57/59 e recibos juntados aos autos, resta à ré ressarcir o comprador pelos gastos tidos em decorrência da locação pelo período da mora, qual seja, de 1º/04/2012, quando o imóvel deveria ter sido entregue, até a data em que efetivamente o foi - observando que embora a ré afirme entrega em 15/05/2013, não traz qualquer documento que corrobore sua assertiva. Noutro lado, a hipótese não comporta mais reparação, agora correspondente à prestação mensal por base no valor do contrato. Tal condenação importaria em um bis in idem face ao dano material já reconhecido quanto aos aluguéis e isso não se poderia admitir. Quanto à taxa de corretagem, esta foi regularmente prevista e paga pelo autor. Se não concordava com o pagamento relativo a serviços de corretagem, restava-lhe simplesmente optar pela não conclusão do negócio. Decidindo-se pelo pagamento, não há que se falar em impertinência da cobrança, mormente considerando que teve ciência inequívoca acerca do que estava pagando, conforme se vê do documento de fls. 54/55. Note-se que em caso assemelhado já se decidiu: "Corretagem. Repetição de indébito. Ação julgada improcedente. Alegação de que a comissão deve ser imposta sempre à vendedora. Inadmissibilidade. Contratação da corretora pela vendedora que não acarreta vinculação necessária da pessoa do cliente com a do alienante. Cessão da obrigação. Pagamento da remuneração que se insere no direito dispositivo. Ônus do pagamento assumido pelos autores. Recurso desprovido. A obrigação de pagar a comissão de corretagem não pode ser imposta sempre à vendedora, uma vez que a contratação pode ser feita tanto pelo vendedor como pelo comprador. Nada obstante contratação dos serviços da corretora pela vendedora, não há vinculação necessária da pessoa do cliente com a do alienante, sendo certo que o pagamento da remuneração constitui direito dispositivo e pode a obrigação ser cedida à outra parte. Bem por isso, assumindo os autores o ônus do pagamento dos corretores, não vinga pretensão à restituição dos valores pagos a título de corretagem e de assessoria jurídica" (TJ/SP; Apel. 0131554-06.2010.8.26.0100; 32ª Câmara de Direito Privado; Rel.Kioitsi Chicuta; D.J:07/07/2011). Por fim, o descumprimento do contrato pela vendedora no que tange à data da entrega da unidade, não gera, por si só, a ocorrência de dano moral indenizável, mormente considerando ausência de particularidades excepcionais que possam denegrir a honra e a dignidade do adquirente. Motivos pelos quais julgo parcialmente procedente o pedido para condenar a requerida ao pagamento das despesas de aluguel e encargos decorrentes da locação de outro imóvel pelo autor desde a data em que o imóvel deveria ser entregue 1º/04/2012 a data em que efetivamente o foi, com a entrega das chaves, tudo corrigido desde o desembolso e com juros mensais de 1% a partir da citação. Na sucumbência recíproca, repartirão as partes custas e despesas processuais, arcando cada qual com os honorários de seu patrono. PRIC. Advogados(s): Joao Carlos de Lima Junior (OAB 142452/SP), Joaquim Ricardo do Amaral Andrade (OAB 152341/SP), Cristiano Cesar de Andrade de Assis (OAB 225216/SP)

DECISÃO INÉDITA EM SÃO JOSÉ MANDA CAIXA DEVOLVER OS JUROS DURANTE A OBRA

L. C. C. (SP225216 - CRISTIANO CESAR DE ANDRADE DE ASSIS E SP152341 - JOAQUIM RICARDO DO AMARAL ANDRADE) X CAIXA ECONOMICA FEDERAL - Trata-se de ação, sob o procedimento comum ordinário, proposta com a finalidade de obter a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, bem como à repetição do indébito, relativas a contrato de financiamento de imóvel, celebrado de acordo com as regras do Sistema Financeiro da Habitação.Alega a parte autora, em síntese, que celebrou com a ré, em 30.6.2011, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional.Sustenta que o imóvel em questão possuía prazo de entrega previsto para abril de 2011, mas, ante a mora da construtora, a imissão na posse do imóvel ocorreu apenas em setembro de 2012.Afirma que, logo em seguida à assinatura do contrato, percebeu que os valores pagos não estavam amortizando o saldo devedor, o que se constitui em prática abusiva.Aduz, ainda, a ilegalidade da prática de anatocismo, consistente na cobrança de juros sobre juros já na fase de construção.A inicial foi instruída com os documentos.Citada, a CEF contestou sustentando a improcedência do pedido.Em réplica, a parte autora reitera os argumentos no sentido da procedência do pedido.É o relatório. DECIDO.Embora as questões postas nestes autos sejam de direito e de fato, não é necessária a produção de provas em audiência, comportando o feito o julgamento antecipado da lide a que se refere o art. 330, I, segunda parte, do Código de Processo Civil.Verifico, de início, que estão presentes as condições da ação, nada se podendo objetar quanto à legitimidade das partes, à presença do interesse processual e à possibilidade jurídica do pedido. Estão igualmente presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, em virtude do que passo ao exame do mérito.Os encargos mensais do financiamento celebrado estão regulados nas cláusulas sétima e décima terceira do contrato, que estabelecem critérios distintos na fase de construção do imóvel e depois da construção.No primeiro caso (durante a construção), o mutuário se obriga a pagar encargos consistentes em juros e atualização monetária, além do prêmio de seguro e a taxa de administração.Depois da construção, pagam-se prestações que compreendem parcelas de juros e amortização, além dos mesmos acessórios (seguro e taxa de administração).Vê-se, portanto, que não há previsão contratual de amortização do saldo devedor na fase de construção, o que se confirma mediante uma simples leitura da planilha de evolução do financiamento. Este documento mostra que o saldo devedor manteve-se praticamente inalterado até outubro de 2012, quando iniciou uma queda gradual.Diante desse quadro, não há como deixar de reconhecer a abusividade da cláusula contratual que exige juros na fase de construção e simultaneamente, obsta a amortização do saldo devedor na fase de construção, já que transfere ao mutuário o ônus decorrente da mora da construtora.Não se trata de discutir, aqui, a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, que evidentemente não é da CEF.Mas, diante do impedimento de amortização do saldo devedor na fase de construção, o mutuário acaba por pagar juros que não afetarão o saldo devedor. E se a dívida permanece a mesma, a incidência de novos juros na fase pós-construção resulta em inegável anatocismo, sem previsão contratual expressa.O exame da planilha de evolução do financiamento também mostra a existência de valores negativos na coluna amortização, indício seguro de que o valor da prestação não foi suficiente para quitar os juros e reduzir parte do saldo devedor. Esse fenômeno importa indiscutível amortização negativa, também representativa de anatocismo ilegal.É procedente o pedido, portanto, de declaração de nulidade das cláusulas contratuais que impuseram o pagamento de juros na fase de construção.Não é possível condenar a ré a restituir os valores indevidamente pagos em dobro, como autoriza o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, bem como o art. 884 do Código Civil, já que não ficou configurado o dolo ou má-fé da parte credora.A repetição se dará, portanto, de forma simples.Tendo em vista a sucumbência mínima da parte autora, a CEF arcará com os ônus da sucumbência, na forma adiante explicitada.Em face do exposto, com fundamento no art. 269, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente o pedido, para declarar a nulidade das cláusulas sétima (itens II e V e parágrafo primeiro) e décima terceira (item A) do contrato, na parte em que exigem o pagamento de juros na fase de construção do imóvel.Condeno a CEF a devolver à parte autora os valores pagos além do devido, conforme vier a ser apurado na fase de cumprimento da sentença, que devem ser corrigidos monetariamente de acordo com os critérios do Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal, aprovado pela Resolução CJF nº 134/2010, com a incidência exclusiva da taxa SELIC a partir da citação.Condeno a CEF ao pagamento de honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.Decorrido o prazo legal para recurso e nada mais requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.P. R. I..

3 EXEMPLOS DE SENTENÇAS CONTRA CONSTRUTORAS

Prezados, tendo em vista a publicidade dos processos judiciais, colocamos 3 links para consulta de processos contra construtoras inadimplentes.

Isso só reforça a tese de que o melhor caminho é o processo judicial, não percam mais tempo!!!

Dentro em breve colocaremos a primeira sentença no Brasil que determinou à Caixa Econômica devolver em dobro os "juros na fase de construção" (absurdo juros de obras).

https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=david+pereira+caminha&pbEnviar=Pesquisar

https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=breno+boroto&pbEnviar=Pesquisar

https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G100036ZH0000&processo.foro=577

DA ILEGALIDADE DOS JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO

Centenas de clientes nos questionam diariamente sobre a legalidade da cobrança de juros na fase de construção, conhecidos como "juros de obra". Pois bem, vamos entender como funciona este mecanismo, para, ao final, tecermos nossas conclusões.

Inicialmente verifica-se que as parcelas que são pagas pelo mutuário, na fase de construção, não amortizam o saldo devedor, situação que se agrava tendo em vista que a maioria das construtoras acabam atrasando a entrega do imóvel, criando situação incompatível com o próprio programa "minha casa, minha vida".

A fixação dos encargos encontra-se inserido no próprio contrato firmado com o agente financeiro (CEF), que assim estipula a obrigação do mutuário:

        São devidas as seguintes taxas e encargos:
        Pelos compradores mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado:
       a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item "C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês.

Como se percebe, o contrato não diz, ao menos em termos jurídicos, absolutamente nada, o que de imediato viola o direito à informação prevista no Código de Defesa do Consumidor (art. 6º).

Mas o que chama mais atenção é que a quantia exigida não amortiza o saldo devedor, revelando-se que as parcelas pagas servem apenas para compensar os encargos. Mas que encargos são estes?

Segundo o contrato, são encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado do mês.

Causa estranheza que haja uma cobrança de encargos incidentes sobre o saldo devedor, sendo que o próprio saldo devedor já foi calculado com tais encargos, concluindo-se, desta forma, que o mutuário está pagando duas vezes pelo mesmo valor.

E o pior: o consumidor está pagando juros para beneficiar apenas e tão somente a construtora, isso porque enquanto o imóvel é construído o mutuário não usufrui do bem (por vezes ainda tem que pagar aluguel), portanto, quem deveria pagar os encargos é aquele que está se beneficiando do financiamento, ou seja, a própria construtora, jamais o consumidor.

Por esta razão entendemos que esta cláusula é nula, conforme preconizado pelo art. 51 do CDC, ensejando a compensação de todo o valor devido no saldo do financiamento.

Para finalizar, transcrevo o item 14 da Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça, assim substanciada: "Considera-se nula as cláusulas: que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves".

MAIS UMA VEZ... O REPASSE NA PLANTA...

Esta semana tivemos uma boa notícia, um dos nossos clientes obteve na Justiça o direito de depositar o "CM repasse na planta" numa conta judicial, mas por que não optamos em pedir a suspensão da cobrança? Eis a explicação: ao que tudo indica a cobrança é indevida, sobretudo pelas justificativas apresentadas no aditamento contratual. Assim, sustentamos a tese de que o imóvel está quitado, nada devendo à construtora, entretanto, o assunto é novo no poder judiciário (não há qualquer precedente a respeito), e caberá ao juiz decidir de acordo com as nossas ponderações.

Ou seja, há uma probabilidade da parcela ser considerada lícita, determinando-se ao cliente que continue o pagamento (faço questão de deixar claro para o cliente), assim, estando o dinheito custodiado numa conta judicial não haverá prejuízo para o comprador, pois se a ação for favorável o dinheiro estará à sua disposição; se não for, basta a construtora pedir o levantamento.

Da mesma forma, estamos preparando algumas ações contra a Caixa Econômica Federal, para que as parcelas pagas na fase de construção sejam integralmente abatidas do saldo devedor. Entedemos que há uma probalidade enorme de êxito nesta ação, dado a cobrança em duplicidade do juros embutidos no financiamento.

É importante que todos os compradores tenham a ideia de que o importante é movimentar o poder judiciário, pois só assim teremos precedentes favoráveis.

Para aqueles que se interessam segue o link do processo que citei: https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?processo.codigo=G10003H5N0000&processo.foro=577

Atenciosamente,

Cristiano.

Repasse na planta, juros de obras e cota de construção: nova roupagem para antigas ilegalidades.

Inicialmente faz-se necessário entender como funciona a aquisição de imóveis em fase de construção, para chegarmos a inevitável conclusão que as parcelas denominadas "cota de construção", "repasse na planta" e "juros de obra" são ilegais e abusivas.

Quando o consumidor procura determinado imóvel leva em consideração alguns fatores, tais como: localização, preço, condições de pagamento. Com certeza o que mais pesa nesta escolha é o valor do imóvel e a sua conformação ao perfil econômico do cliente, ou seja, o adquirente opta pelo produto que melhor caberá no seu orçamento mensal.

Pois bem, uma vez escolhido o imóvel a construtora lhe oferece o preço "x" e as condições de pagamento, funciona da seguinte forma: o cliente paga algumas parcelas (facilitadíssimas) até o financiamento, e logo em seguida a instituição financeira complementa o saldo devedor. Nesse passo pode ocorrer a seguinte situação: o valor atualizado do imóvel, no momento do financiamento, é maior do que o valor a financiar, exemplifico:

Cliente compra um imóvel cujo preço é R$ 110.000,00, até a data do financiamento paga a construtora R$ 10.000,00, quando procura o financiamento imobiliário o banco analisa o seu perfil e diz que este cliente só pode financiar R$ 90.000,00. Como o imóvel já valorizou (aplica-se o INCC), resta uma diferença, ou seja, R$ 10.000,00 mais a correção pelo INCC.

Essa diferença é chamada de "pro-soluto" e pode ser negociada livremente com a vendedora. Após o pagamento dessa diferença o imóvel estará quitado e o cliente NADA MAIS DEVERÁ À CONSTRUTORA.

Isso é o que deveria acontecer, mas na prática mesmo após o pagamento do "pro-soluto", vem a construtora e, de forma arbitrária, exige do cliente que assuma um ADITIVO CONTRATUAL (aditivo quer dizer: um adicional ao contrato de compra e venda firmado no momento da aquisição do imóvel), em flagrante violação ao princípio do ato jurídico perfeito, da boa-fé e da estabilidade das relações jurídicas.

Neste tal "aditivo contratual" a construtora tenta explicar a "cota de construção". Analisando as cláusulas percebi uma verdadeira confusão de conceitos cujo resultado é: nada se explica, vejamos:

Diz o documento (4.1): a cota de construção nada mais é do que uma reposição financeira feita pelo cliente à construtora porque esta é quem paga o financiamento com a Caixa Econômica Federal, ou seja, é uma forma que o consumidor tem de compensá-la.

Depois noutro lugar dá outra explicação (4.6): A cota de construção é uma forma de compensar a construtora porque a instituição financeira repassa a ela o valor do financiamento, de acordo com o cronograma de obra, sem a incidência dos custos da construção civil, ou seja, sem o INCC.

Afinal de contas, a cota de construção ou o repasse na planta é um reembolso à construtora, ou uma compensação pelo INCC não repassado pelo banco. Respondo: nenhum, nem outro. Isso que as construtoras vem cobrando são juros na fase de construção, já declarado ilegal pelos nossos Tribunais.

Pois bem. Como justificar que a construtora é quem paga para a Caixa, se mensalmente o cliente recebe um boleto para fazer o depósito numa conta corrente?

Da mesma forma, a justificativa de que do banco não repassa o valor do financiamento com a incidência do INCC é absurda, isso porque no momento da contratação o preço total do imóvel já deveria contemplar todos os custos da construção. Isso é pueril, qualquer aluno de primeiro ano de administração sabe, ou deveria saber, que um produto posto no mercado já traz consigo a formação do preço total, sob pena de se violar um dos mais primordiais direitos do consumidor: o da informação correta e da vinculação à oferta inicial.

Ademais, num cenário de estabilidade econômica (o Brasil vive este momento), não justifica alterar o preço dos produtos como ocorria nas épocas de inflação galopante, isso gera insegurança jurídica, é abusivo.

Mas os absurdos não param por ai: essa situação vai permanecer até a data da entrega do imóvel ou da concessão do habite-se, que, como todos sabemos, atrasa por 1, 2, 3 anos.

Para finalizar chego à seguinte conclusão: o consumidor emprestou para a construtora a quantia necessária para construir a obra, pagou parcelado, buscou financiamento etc, e mesmo assim, sendo o "dono" do dinheiro, tem que se sujeitar a pagar para a construtora os juros deste empréstimo. Deveria ser o contrário: se vamos num banco e tomamo um empréstimo, pagamos o principal mais os juros. Só no mundo das gananciosas construtoras é que funciona diferente.

Portanto, todos aqueles que se encontram nesta situação digo sem medo de errar: JÁ QUITARAM O SEU IMÓVEL, E NADA MAIS DEVEM À NINGUÉM!!!!!!

Aproveito a oportunidade para colocar um trecho da decisão do STJ sobre a cobrança de juros na fase de construção.


1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo.


Cristiano César de Andrade de Assis