CONSTRUTORA TENDA E GAFISA CONDENADAS POR ATRASO NA OBRA - RESIDENCIAL GIRASSOL II

Tribunal de Justiça de São Paulo condena Tenda e Gafisa ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega do imóvel. Valor da indenização pode ultrapassar os R$ 60.000,00 (Sessenta Mil Reais).

Ante o exposto, dou provimento ao recurso do autor, para condenar as rés no pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento), sobre o valor do imóvel atualizado mediante utilização da Tabela Prática do Tribunal de Justiça, por mês de atraso, a partir de junho de 2010 até a efetiva entrega das chaves, bem como para pagarem a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, corrigida monetariamente a partir da
data deste julgamento, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, e acrescida de juros de mora desde a citação, devendo as rés arcarem, ainda, com o pagamento integral das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios que arbitro em 20% (vinte por cento) do montante da condenação, com fundamento no artigo 20, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil.

JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator

ABUSIVIDADE NO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL.

DECISÕES DA JUSTIÇA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS DECLARAM ILEGAL VINCULAR ENTREGA DO IMÓVEL PARA MESES APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO COM O AGENTE FINANCEIRO.

Muitos compradores de imóveis na planta vem sendo lesados com falsas promessas das construtoras, que no momento da venda, para ganhar a preferência do consumidor, prometem a entrega do imóvel para uma data e omitem a informação que consta no contrato a vinculação de entrega das chaves meses após a assinatura com o agente financeiro.

Ocorre que o momento de assinar com o banco é determinado pela construtora, que pode levar anos para convocar o consumidor a realizar financiamento, evitando com isto a caracterização de sua própria inadimplência.

Esse tipo de contrato coloca o consumidor em extrema desvantagem, pois o prazo de entrega do imóvel é totalmente manipulado pela construtora.

Atento a este realidade, diversos juízes da Comarca de São José dos Campos, Taubaté e Pindamonhangaba, vem condenando as construtoras ao pagamento de indenizações por atraso.

Abaixo colocamos uma recente decisão do Juizado Especial Cível de São José dos Campos.


Relatório dispensado (art. 38 da Lei 9.099/95). Fundamento e decido. O autor celebrou com a empresa-ré contrato de compromisso de compra e venda imobiliária (fls. 16/27). A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) e pelas leis específicas (arts. 722 a 729 do CC e Lei 6.530/78). Definido o regime jurídico, oportuna a observação de que, via de regra, prevalece a força vinculante dos contratos à vista do princípio da obrigatoriedade que os caracteriza (art. 427 do CC): "O contrato válido entre as partes é ato jurídico perfeito, dele decorrendo, para uma ou para ambas, direitos adquiridos" (STF, RE 85.049-0, RT 547/215). É o que decorre da aplicação de dois outros princípios civis basilares: boa-fé objetiva e da autonomia das vontades (arts. 421 e 422 do CC). De acordo com o contrato, o imóvel deveria ter sido entregue em dezembro de 2011 (cláusula 5 do quadro resumo, fl. 17); e só foi efetivamente entregue em maio de 2014 (cf. termo de recebimento fl. 125). Verifica-se que o contrato vinculou a entrega do imóvel a termos diversos: inicialmente, a dezembro de 2011, mas com prazo de prorrogação de 180 dias; além destes, fixou o prazo de 24 meses após a 'assinatura do referido contrato junto ao agente financeiro' (cláusula 5 do quadro resumo, fl. 17); e, "a promitente vendedora se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato até o último dia útil do mês mencionado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento"; por fim, "na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado" (cláusula 5 - fl. 22). Esta miscelânea de disposições contratuais é ilegal, porquanto abusiva. É certo que o Código de Defesa do Consumidor estabelece que as relações de consumo devem se pautar pela boa-fé e pelo equilíbrio entre fornecedores e consumidores (art. 4º, inc. III) - daí porque, nos contratos de adesão, reconhecida a condição de hipossuficiência (art. 4º, inc. I), as cláusulas são interpretadas favoravelmente ao aderente (art. 47 do CDC; art. 423 do CC). Não por outro motivo são consideradas nulas as cláusulas que ofendam os princípios do sistema jurídico a que pertençam (art. 51, par. 1º, inc. I) e que as ameacem o equilíbrio contratual (inc. II). Pois bem. A previsão de prazos múltiplos, indefinidos ou indeterminados, ou então vinculados a evento futuro e incerto (como o é o condicionamento ao contrato de financiamento), constitui flagrante violação aos preceitos mencionados, mesmo porque é vedado ao fornecedor deixar de estipular prazo para o cumprimento da obrigação quando igual direito não é dado ao consumidor-aderente (art. 39, inc. XII). Frise-se que o autor, por força do contrato, estava obrigado ao pagamento regular, sob pena de diversas sanções (cláusula 4.2, fls. 20/21). Demais disto, alegar que a mora não se caracteriza por motivo de força maior ou de fortuito (art. 393, p. ún. do CC) significa desconsiderar, de um lado, que o prazo de tolerância existe justamente para comportar estes imprevistos; e, de outro, que as excludentes invocadas não se aplicam aos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, que prevê rol taxativo relacionadas a hipóteses diversas (art. 14, § 3º). Por fim, se por um lado a estipulação de prazo de tolerância de 180 dias é lícita, a vinculação ao contrato de financiamento também é abusiva. Trata-se, à toda evidência, de cláusula potestativa que fere todo o sistema defensivo do Código de Defesa do Consumidor. Aliás, em processo que tramitou neste juízo, o gerente da Caixa Econômica Federal, Thiago César de Vasconcelos Guimarães, esclareceu que, independente de se tratar de plano associativo ou não, deve sempre prevalecer o termo final de entrega de obras previsto no contrato celebrado com a empresa empreendedora (mesmo porque esta está obrigada perante a instituição financeira e há até mesmo um seguro que assegura o cumprimento do cronograma, garantindo-o contra eventuais atrasos). Observe-se: PROCESSO Nº 1000886-12.2014 - Segunda Vara do JEC de São José dos Campos - CINTIA PIRES X MRV Engenharia e Participações S/A Testemunha do juízo, Thiago César de Vasconcelos Guimarães: "O depoente é Gerente Regional da Caixa Econômica Federal. Atua especificamente na área de financiamento imobiliário. Atende a diversas empresas, entre as quais a MRV. Para pessoa física, a CEF analisa a capacidade econômica, idoneidade cadastras dos pretendentes, e no que tange ao imóvel, o setor técnico realiza uma analise de compatibilidade entre o valor financiado e as características do empreendimento; além de tudo isso, é analisada também a regularidade geral do imóvel (autorizações do setor Público, matrícula, certidões e demais exigência burocráticas). Atuam também naquilo que se denomina "credito associativo" (financiamento do imóvel na planta). No caso de credito associativo, esclarece o depoente que é celebrado um contrato tripartite: a CEF, a construtora e os adquirentes associados. É dever da construtora apresentar um cronograma de obras, o que inclui uma previsão de data para a entrega. Esta data não esta vinculada à assinatura do contrato por parte dos adquirentes associados, pois a CEF só assina o referido contrato quando existe um número mínimo de adquirentes, suficiente para a provisão do financiamento. Ate atingir um numero mínimo de adquirentes associados necessários à celebração do contrato com CEF, os adquirentes devem procurar a construtora; a partir de então, as adesões podem ser feitas tanto perante a construtora quanto perante à CEF. Assim que o adquirente associado assinou o contrato, ele fica obrigado ao pagamento das respectivas parcelas. Durante a fase de obras não há amortização do valor que o adquirente associado paga em relação a sua unidade imobiliária. Há, na verdade, juros relativos à utilização do capital financiado. A partir da entrega do imóvel, o contrato se resolve em relação a construtora. A partir de então, com efetivo recebimento do imóvel e imissão na respectiva posse, o adquirente - associado passa a pagar a amortização e os juros pelo capital financiado. O crédito associativo tem um seguro para garantir que o imóvel fique pronto de fato. Quando ocorre um atraso no cronograma apresentado pela construtora, a CEF a notifica exigindo uma readequação. O início do pagamento da amortização, pelo adquirente associado, só se dá quando a construtora apresenta o "habite-se" e a averbação no registro de imóveis. O crédito associativo não esta necessariamente vinculado à hipoteca do imóvel." Assim, na hipótese em exame, foi a empresa-ré que descumpriu parcialmente o contrato. E como se sabe, a lei dispõe que se considera em mora "o devedor que não efetua o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer" (art. 394 do CC); e, havendo mora, o devedor se sujeita à responsabilidade por perdas e danos (art. 395). Destarte, demonstrado o descumprimento contratual unilateral (descumprimento do prazo de entrega do imóvel), faculta-se a resilição contratual (art. 473 do CC), com perdas e danos a serem arbitrados (art. 18 do CDC; arts. 394/405 do CC c.c. o art. 927 do CC). De fato, o prazo de 180 dias se encerrou (junho de 2012) e só foi cumprido em maio de 2014 (cf. termo de recebimento - fl. 125). E como o autor não deseja a resilição, só a indenização por perdas e danos, esta será definida à luz do sinalgma contratual, de acordo com o estabelecido em contrato para o caso de inadimplemento (cláusula 4.2, fls. 20/21). Tal fixação não obedecerá exatamente aos termos do contrato, valendo tão-somente como referência: 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de multa contratual (cláusula 4.2, fls. 20/21), incidente por uma só vez em razão descumprimento do contrato; 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de mora (cláusula 4.2, fls. 20/21), incidente sobre cada um dos meses de atraso (termo inicial: julho de 2012; termo final: abril de 2014). Por fim, passa-se à análise dos danos morais. Como se sabe, 'o simples descumprimento do dever legal ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio, não configura dano moral, salvo se a infração advém circunstância que atinja a dignidade da parte' (Enunciado 25 do Colégio Recursal de São José dos Campos, DOE 1.6.10). A situação excepcional de abalo da dignidade da pessoa decorre da frustração com a entrega do bem material mais importante da vida, da resistência em relação a uma solução amigável, da privação do bem por tempo significativo e da postura comercial adotada pelas empresas-rés. Sob tal contexto, demonstrados os pressupostos da responsabilidade civil, a fixação da indenização deve observar os critérios normalmente atendidos pela jurisprudência: valor econômico de origem; natureza, extensão e intensidade da ofensa sofrida, com abalo das atividades cotidianas; condições pessoais da vítima e repercussão do dano na vida particular dela; capacidade econômica do ofensor e disparidade econômica entre as partes; grau de culpabilidade e verificação da ocorrência de má-fé ou de dolo; histórico anterior de ocorrências assemelhadas; eventual contribuição da vítima para o evento; caráter preventivo da reparação do dano moral (art. 7º, inc. VI do CDC). Com base em tais critérios, fixa-se a indenização em R$ 7.700,00. Os valores definidos nos comandos condenatórios terão caráter sucessivo (a indenização material com prevalência sobre a moral) e, individual ou conjuntamente considerados, ficarão sujeitos ao limite de alçada: 40 salários mínimos na data do cálculo para fins de cumprimento da sentença. Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados e, declarada a ilegalidade parcial da cláusula 5 do quadro resumo (fl. 17) e da cláusula 5 do contrato particular de promessa de compra e venda (fl. 22) conforme fundamentação supra condeno a empresa-ré a pagar ao autor: a. multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, incidente por uma só vez em razão descumprimento do contrato; b. 1% (um por cento) sobre o valor atualizado do imóvel, a título de mora, incidente sobre cada um dos meses de atraso (termo inicial: julho de 2012; termo final: abril de 2014); c. indenização moral de R$ 7.700,00, todos os valores com correção monetária calculada com base na Tabela Prática do TJSP e contada a partir da data dos termos iniciais específicos - salvo a indenização moral, cujo termo inicial será o da presente decisão (STJ 362) -, ao acréscimo de juro de mora simples de 1% ao mês (art. 406 do CC; art. 161, § 1º do CTN) contado a partir da data da citação (03.07.2014 - fl. 41), por se tratar de ilícito contratual (arts. 398 e 405 do CC c.c. o art. 219 do CPC; STJ 54, a contrario sensu). Neste grau de jurisdição, sem condenação nas despesas de sucumbência (art. 54 da Lei 9.099/95). A partir do trânsito em julgado, fluirá de imediato, sem necessidade de nova intimação, o prazo de 15 dias para pagamento das indenizações supramencionadas (cumprimento espontâneo da sentença), pena de acréscimo de multa de dez por cento (art. 475-J do CPC). O valor do preparo obedecerá ao disposto na Lei Estadual 11.608/03 e no Provimento 1.670/09 (v. tb. art. 698 das NSCGJ), bem como nas orientações dos enunciados do Colégio Recursal de São José dos Campos (DOE 1.6.2010), devendo a serventia proceder ao cálculo respectivo: "Os ofícios de justiça, no primeiro grau de jurisdição, e a secretaria do Tribunal, no ato da intimação da sentença, exceto quando publicada em audiência, ou da intimação do acórdão, farão constar o valor do preparo, abrangendo custas e despesas, inclusive o valor estimado do porte de retorno, mencionando a quantidade de volumes existentes, quando exigido, para o caso de eventual interposição de recurso.§ 1º O demonstrativo conterá o valor singelo das custas e, em separado, o seu valor corrigido, segundo a Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais, publicada, mensalmente, no Diário da Justiça Eletrônico" (art. 1.096 das NSCGJ). No mais, defiro ao autor os benefícios da justiça gratuita. Registre-se eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpram-se.

DECISÃO DETERMINA CONSTRUTORA DEVOLVER CORRETAGEM E PAGAR PELO ATRASO

Mais uma decisão em São José dos Campos determina a devolução da taxa de corretagem e a indenizar pelo atraso na entrega da obra. A sentença foi proferida pelo juiz da 2ª Vara Cível nos autos dos processos 0022495-05.2013.8.26.0577 e 0024112-97.2013.8.26.0577, que podem ser acessados pelos links abaixo: 

http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?conversationId=&paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=577&cbPesquisa=NUMPROC&tipoNuProcesso=UNIFICADO&numeroDigitoAnoUnificado=0022495-05.2013&foroNumeroUnificado=0577&dePesquisaNuUnificado=0022495-05.2013.8.26.0577&dePesquisaNuAntigo=

http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10004NI00000&processo.foro=577

Mais uma vitória para os nossos clientes, que podem contar com o nosso escritório na luta de seus direitos.

PROBLEMAS COM CONSTRUTORAS NO BRASIL TODO

Reportagem do Fantástico mostra os problemas vivenciados por centenas de pessoas em todo o Brasil.

http://g1.globo.com/fantastico/noticia/2014/05/moradores-de-apartamentos-novos-convivem-com-irregularidades-na-obra.html

DECISÃO CONTRA CONSTRUTORA GARANTE INDENIZAÇÃO DE R$ 47 MIL A CLIENTE

Comprador do Spazio Campo Colorato ingressou com ação em 2012 discutindo o atraso na entrega do imóvel e diversas outras ilegalidades. Em primeira instância o juiz entendeu que não havia atraso porque o imóvel deveria ser financiado pela Caixa, e somente a partir desta data começaria a contar o prazo de entrega. Ocorre que sem o habite-se, por incompetência da construtora, seria impossível conseguir o financiamento, foi o que entendeu a Turma Recursal de São José dos Campos, que reconheceu um atraso de 28 meses, fixando a indenização de R$ 1.600,00 por mês de atraso, resultando uma indenização atualizada de R$ 47 mil reais.

Quem quiser acessar o processo na íntegra é só clicar: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10003HGG0000&processo.foro=577

Dr. Cristiano

JUROS DURANTE A OBRA E RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA

Para quem compra imóvel na planta e faz o financiamento ainda na fase de construção, acaba sendo pego de surpresa com pagamento do encargos na fase de construção, que, estranhamente, NÃO AMORTIZA O SALDO DEVEDOR DO FINANCIAMENTO.

Sem entrar no mérito se este financiamento é válido ou não, o que levaria a discussão contra a Caixa, o certo é que é possível cobrar da construtora por este juros cobrados ilegalmente. Explico:

Uma vez emitido o "habite-se" a construtora tem que fazer a averbação deste documento na matrícula do imóvel no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) para que a fase obras esteja concluída e a Caixa Econômica possa iniciar a amortização do financiamento.

Ocorre que por diversos motivos a construtora atrasa a averbação do "habite-se" prejudicando imensamente o adquirente, pois este continua pagando os juros da obra para a Caixa sem amortização do saldo devedor.

Para exemplificar: O empreendimento Campo dos Bandeirantes teve o "habite-se" emitido em 24/10/2012, e até agora a averbação do documento não ocorreu, obrigando os moradores a pagarem os juros de obra.

Todo esse período, entre a data de emissão do "habite-se" e o de sua averbação, deve ser cobrado da construtora, pois houve efetivo prejuízo ao comprador, uma vez que pagou um valor para a instituição financeira, e, por culpa da construtora, não teve o saldo devedor amortizado.

STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

Publicado em 8 de Maio de 2014 às 12h08

STJ - Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor.

A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono.

A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura.

Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio.

Obrigação propter rem

No caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse.

Na primeira ação - do condomínio contra o compromissário comprador -, verificou-se que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto.

Pelo princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade.

Para a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e venda.

Relação material

Segundo a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação.

Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.

“Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra.

Dessa forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse do imóvel pelo comprador. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1297239

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Supremo Tribunal Federal reconhece direito à aposentadoria especial dos servidores públicos.

A Constituição Federal de 1988 sempre garantiu aos servidores públicos o direito de se aposentarem aos 25 anos de trabalho quando expostos a agentes nocivos à saúde.

Apesar disto, os Municípios vinham negando este direito, ao argumento de que faltava lei que regulamentasse a matéria, o que obrigava o servidor a ingressar no Supremo Tribunal Federal com uma ação chamada de Mandado de Injunção.

Ocorre que depois de tanto analisar casos idênticos o Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, aprovou a Súmula Vinculante nº 33, que determina aos entes públicos que apliquem aos servidores as mesmas regras do INSS aos trabalhadores da iniciativa privada.

Ou seja, o servidor público exposto a agentes nocivos (profissionais da saúde, pintores, auxiliares de necropsia, dentre outros), e que já contam com 25 anos de trabalho, podem requerer na Justiça a aposentadoria especial.

Para aqueles que já trabalharam em condições especiais é assegurado o direito à conversão deste tempo para fins de aposentadoria. Por exemplo: para o servidor do sexo masculino que trabalhou por 10 anos (mesmo sob o regime CLT) pode converter este tempo aplicando o fator 1,4, ou seja, terá direito a averbação de 14 anos de tempo trabalhado.

É importante que o servidor procure o RH da Prefeitura e solicite o seu PPP (Perfil Profissiográfico Previdenciário).

Maiores informações podem ser obtidas diretamente com o Dr. Cristiano César de Andrade de Assis, advogado, especialista em direito previdenciário que nos cocedeu esta entrevista, nos telefones (12) 3303-1127 ou (12) 3922-7414.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL SAIBA QUAIS OS SEUS DIREITOS

Muitas pessoas nos últimos anos vem comprando apartamento em construção (imóvel na planta), e se deparam com uma série de problemas, principalmente o atraso na entrega do imóvel.

Este atraso é indenizável, ou seja, o comprador tem direito a receber o equivalente a 1% do valor do imóvel por mês de atraso.

Além disso é possível cobrar os aluguéis que o adquirente pagou no período de atraso, sem excluir a possibilidade de aplicação de cláusulas penais, que também cominam multa por atraso.

No que toca ao dano moral, este é bastante discutível, mas em casos excepcionais é também possível ser indenizado pela frustração gerada pelo atraso na entrega do bem.

As indenizações podem variar de acordo com o tempo de atraso e com o valor do imóvel, mas nosso escritório tem pago em média indenizações de R$ 30.000,00 aos nossos clientes.

Não percam mais tempo, busquem seus direitos!!

Cristiano

É HORA DE BUSCAR MEUS DIREITOS!

Depois de tantos meses de espera, finalmente meu apartamento foi entregue!

Esta frase não deveria soar como um desabafo, ao contrário, a entrega do imóvel pela construtora deveria ser algo natural, dentro das expectativas dos compradores e de acordo com o que foi contratado.

Mas, infelizmente, não é isto o que acontece. Enquanto as construtoras engordam suas contas bancárias patrocinadas pelos Bancos Públicos, o mutuário vai amargando uma série de sofrimentos: atraso na entrega da obra, cobranças indevidas, juros durante a obra, uma completa falta de respeito!

Mas o que move as construtoras a agirem desta forma é o fato de que o brasileiro, e eu me incluo nesta constatação, é um povo muito "pacífico". Ou seja, pouquíssimas pessoas entram na Justiça para garantir seus direitos.

Acredito que há uma descrença no sistema judiciário, mas, como advogado posso garantir que este é o único caminho, sem o qual não fortalecemos a democracia e ainda deixamos que mal contratantes fiquem impunes, achando que ludibriar as pessoas é um bom negócio.

No começo deste mês fizemos um pagamento de R$ 19 mil para um de nossos clientes que foi indenizado pela construtora depois de 1 e meio de processo e 2 anos de atraso, pude sentir que aquele valor foi uma forma que nossa cliente teve de "lavar" sua alma. Como ela mesmo disse: "Pode não ter sido um valor alto, mas não ficou de graça para a construtora!"

Mas fiquei pensando que o número pequeno de pessoas que buscam seus direitos faz, deste negócio, um negócio da China para as construtoras, que assim vão vendendo "sonhos" e entregando "pesadelos".

Portanto, independente do profissional contratado, não deixem de buscar seus direitos. Só assim, um dia, nosso país será melhor, expurgando do mercado certas construtoras!!!

Cristiano Cesar de Andrade de Assis
Advogado

TRIBUNAL DE JUSTIÇA REAFIRMA: ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO GERA DANO MORAL

Em recente decisão o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, condenou a construtora a pagar indenização por danos materiais e morais, estes calculados no valor de R$ 10.000,00.

Temos verificado que os Tribunais tinham o entendimento que descumprimento do contrato não gerava dano moral, todavia, nas hipóteses de atraso na entrega do imóvel a situação é diferente, conforme esclareceu o relator do recurso, Moreira Viegas:

"Finalmente, merece reparo a r. sentença no tocante ao reconhecimento dos danos morais. Isto porque a conduta da ré, de fato, ocasionou angústia e desgosto ao autor. É notório que quem adquire o imóvel e efetua o pagamento regular das prestações, sente-se frustrado por não poder dispor do bem, sofrendo aflição psicológica, em razão do prolongado martírio de espera pela entrega da casa própria. Consequentemente, os danos extrapatrimonais, no presente caso, se fazem presentes".

"Da congruência entre as duas funções é que se extrai o valor da reparação, razão pela qual a indenização deve ser fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), porque se mostra suficiente para compensar o autor pelo sofrimento decorrente do atraso. A dor sofrida não pode, até mesmo em face do elevadíssimo significado do bem humano atingido, ser causa de enriquecimento, mas tampouco pode ser minorada a ponto de se tornar irrisória e de nenhuma importância para as partes".

O processo pode ser acessado pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/sg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NUMPROC&tipoNuProcesso=UNIFICADO&numeroDigitoAnoUnificado=4004282-77.2013&foroNumeroUnificado=0577&dePesquisaNuUnificado=4004282-77.2013.8.26.0577&dePesquisa=

Portanto, não deixem de lutar pelos seus direitos, o que as construtoras vem fazendo é um atentando a dignidade das pessoas !

PDG É CONDENADA A PAGAR INDENIZAÇÃO PELO ATRASO DA OBRA

Além do pagamento de indenização pelo atraso na entrega da obra, a construtora foi condenada ao pagamento de danos morais por R$ 10 mil e devolução do "cm repasse na planta" após o prazo de entrega.

A decisão completa pode ser vista pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/sg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=denis+roberto+marques&pbEnviar=Pesquisar

EMENTA DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO Ilegitimidade passiva Descabimento Corrés Agre Empreendimentos Imobiliários S/A e PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações participaram efetivamente do negócio - Formação de um só grupo econômico Responsabilidade solidária Extinção sem julgamento do mérito afastada - Parcial procedência - Compra e venda de bem imóvel Atraso na entrega da obra, já computado o prazo de tolerância previsto contratualmente Ausência de força maior Fatos alegados previsíveis Lucros cessantes Descabimento - Ausência de prova do prejuízo efetivo Incabível a presunção de que tão logo entregue o imóvel o mesmo seria locado imediatamente rendendo frutos ao autor - Ademais, no caso em tela, nem mesmo há pedido específico do autor nesse sentido, não podendo o julgador ir além do reclamado na inicial, em evidente decisão ultra petita Multa compensatória pelo atraso. Cabimento, ainda que não prevista contratualmente para hipótese de mora das alienantes Preservação do equilíbrio contratual em nítida relação de consumo, bem como vedação de práticas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem, incompatíveis com a boa-fé e a equidade (art. 6º, II, 39, V, e 51, IV, todos do Código de Defesa do Consumidor) - Multa compensatória fixada, não no patamar previsto no contrato em caso de mora do comprador, nitidamente abusivo, mas em 2% (dois por cento) sobre o valor correspondente à soma das prestações vencidas a partir de dezembro de 2.010 até a efetiva entrega do imóvel, atualizadas desde cada vencimento, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação - Sentença reformada - Recursos parcialmente providos.

DA ILEGALIDADE DOS JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO

Diversos clientes questionam a respeito da chamada "taxa de evolução de obra", que representa os encargos pagos na fase de construção pagos para a Caixa Econômica Federal.

No meu modo de pensar a cobrança é ilegal e afronta os princípios do Sistema Financeiro Habitacional.

Primeiramente, é inadmissível uma parcela que não amortiza o saldo devedor, ou seja, quanto maior for o atraso na entrega do apartamento mais o comprador será onerado pela parcela.

Este pagamento é inconcebível com o Programa Minha Casa Minha Vida, que proporciona um subsídio financeiro para o comprador, ou seja, a ausência de amortização acaba absorvendo todo o valor do subsídio concedido, de modo que, no final da obra, o valor do subsídio é zero.

O pior é que aqueles que foram beneficiados pelo MCMV se quiserem fazer a quitação antecipada acaba tendo que devolver o valor do subsídio, isso é importante ter ciência pois o mutuário pode ser ainda mais prejudicado.

Existem alguns casos, como o Savoya, por exemplo, que mesmo após a entrega das chaves a Caixa continuou cobrando os juros na fase de construção, isso porque a construtora demorou quase 1 ano para informar que a obra estava concluída.

Na verdade o que a Caixa vem promovendo é a cobrança de juros sobre juros, conhecido como anatocismo, prática ilegal e abusiva considera como usura que há muito é proibida por lei.

A parcela também é basante confusa, pois o seu cálculo não é transparente para o consumidor, que somente tem a informação de que o valor é calculado de acordo com o cronograma de evolução da obra.

Enfim, os problemas são grandes, mas já temos decisões que condenaram a Caixa a devolver integralmente os juros durante as obras, decisões que podem ser lidas neste blog acessando o link http://advocaciawebsjc.blogspot.com.br/2013/05/decisao-inedita-em-sao-jose-manda-caixa.html

Att,

Cristiano

JUSTIÇA DE SÃO JOSÉ REAFIRMA QUE PAGAMENTO DE CORRETAGEM NA COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA É ILEGAL.

Continuamos nossa luta para mostrar que quando um cliente adquire um imóvel na planta não pode ser obrigado a pagar a comissão de corretagem, pois isso caracteriza "venda casada", proibida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Esse foi o entendimento da 8ª Vara Cível de São José dos Campos, nos autos do processo nº 0038860-71.2012.8.26.0577, cuja íntegra pode ser acessada pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G10003KT00000&processo.foro=577

No mesmo sentido foi a recente decisão da 2ª Vara Cível de São José dos Campos, no autos do processo nr 0003114-11.2013.8.26.0577, que pode ser acessado pelo link: http://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=577&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=lilian+maria+ferreira

CONDICIONAR A ENTREGA DO IMÓVEL A ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO É ILEGAL!

Prezados,

Os compradores de imóveis na planta estão passando por uma situação que tangencia o absurdo, e principalmente a má-fé de algumas construtoras.

Analisando o contrato de compra e venda, principalmente o "quadro resumo" tenho verificado que a entrega do imóvel fica condicionada a assinatura com o agente financeiro, o que deixa o consumidor em extrema desvantagem, sendo tal expediente considerado como uma cláusula abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor.

O problema é que a cláusula em questão impõe a entrega do imóvel muitos meses após a assinatura do contrato de financiamento, exemplo: 20, 24, 17, 36 meses.

Por exemplo: quando da compra do imóvel o corretor promete a entrega para uma data certa, exemplo, janeiro de 2013, mas o contrato estabelece que esta data é apenas uma estimativa, prevalecendo o prazo de 24 meses após a assinatura com a Caixa Econômica Federal.

Contudo, quem decide o momento para assinar com o Banco é a própria construtora, quem mesmo tendo ultrapassado o prazo de entrega (ex. jan/2013), entende que o prazo só inicia após a assinatura do contrato de financiamento, o que pode correr anos após a data prometida.

Seria lícito da construtora exigir o financiamento para a entrega do imóvel, como forma de garantir o adimplemento do comprador, todavia, condicionar a entrega para "tantos" meses após o financiamento é ilegal e abusivo, pois deixa ao seu puro arbítrio o cumprimento da obrigação. Na linguagem jurídica chamamos de cláusulas potestativas.

Nos processos judiciais as construtoras vem se defendendo argumentando que o atraso se dá por culpa do consumidor que ainda não pagou o preço do imóvel, porque ainda não fez o financiamento! Isso é um exemplo gritante do contratante que não respeita a boa-fé, e que contrata já pensando em atrasar.

Um alento é que os nossos Tribunais, em São Paulo, vem declarando nula essa cláusula e condenando a construtora por danos materiais e morais. Confiram alguns julgados:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Previsão de entrega do imóvel somente um mês após a obtenção de financiamento. Cláusula abusiva e injustificável, que impõe desvantagem excessiva ao consumidor. Nulidade reconhecida. Possibilidade de prorrogação por somente 180 dias. Precedente. Mora da ré configurada. Devida indenização pelo período em que os compromissários compradores deixaram de usufruir o bem. Recurso desprovido. Apelação: 0033012-56.2012.8.26.0625. Relator: MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO. 

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Incorporação imobiliária Atraso na entrega da obra incontroverso. Cláusula de tolerância de 180 dias não é abusiva, sendo válida, portanto - É abusiva e 

potestativa a cláusula que estipula que a data da entrega das chaves é estimativa e que poderá variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento - Por tornar muito vago o prazo de entrega de chaves, situação em que o comprador fica em desvantagem e sujeito ao arbítrio do promitente vendedor, devem ser reputadas nulas, consoante artigo 51 da Lei nº 8.078/90 - Responsabilidade de a ré responsabilizar o autor em decorrência do atraso tem início após o decurso do prazo de 180 dias, contados da data prevista em contrato para a entrega das chaves, até a efetiva entrega das chaves Reparação de danos a título de lucros cessantes pela privação de uso do imóvel Indenização deve ser fixada em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, consoante jurisprudência deste Tribunal – Apelação 2000042-79.2013.8.26.0577. Relator: Paulo Eduardo Razuk

CONTRATO DE VENDA E COMPRA - Prazo de entrega - Nulidade da cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido pelo apelante em até 17 meses após o termo 

final fixado para entrega - Caracterização - Cláusula abusiva que implica na obtenção de vantagem exagerada pela vendedora que viola o art. 51, §1º, III do Código de Defesa do Consumidor e afronta 

norma de direito consuetudinário que prevê a prorrogação máxima de até 180 dias - Redução do prazo de 17 meses para 180 dias contados a partir da data prevista para o término da obra. Apelação 0036692-61.2011.8.26.0309. Relator: Mendes Pereira. 

AUXÍLIO-ACIDENTE É PAGO ATÉ A APOSENTADORIA DO TRABALHADOR!

Você sabe o que é auxílio-acidente?

O auxílio-acidente é um benefício concedido pela Previdência Social ao trabalhador que após sofrer qualquer tipo de acidente tenha ficado com sequelas que dificultem o exercício profissional.

A questão relevante do auxílio-acidente é que após receber o auxílio-doença o INSS concede alta médica e o trabalhador volta ao serviço, sem ser orientado sobre a possibilidade de receber o auxílio acidente.

Outra informação importante é que o auxílio-acidente é um benefício pago até a aposentadoria do trabalhador, diferentemente dos demais benefício por incapacidade (auxilio-doença, por exemplo), que cessam com a volta ao trabalho.

O valor do auxílio-acidente corresponde a 50% do salário de benefício, e este valor é somado no momento de se fazer o cálculo para a aposentadoria, o que melhora em muito o valor do benefício.

Essas informações não são passadas ao cidadão e nas agências do INSS não é possível solicitar o benefício, sendo necessário mover uma ação judicial.

Outra hipótese para receber o benefício é nos casos de perda auditiva, muito comum em profissionais de Call Center e trabalhadores em locais de ruído excessivo.

Se você enquadra-se nesta hipótese, procure seus direitos, estaremos a sua disposição para lhe auxiliar.

Att,

Dr. Cristiano.

DECISÕES CONDENAM PDG AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO - RESIDENCIAL VIVA VIDA

Vistos. MAF ingressou com a presente ação de obrigação de fazer c.c. indenização por danos materiais e morais em face de PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e GOLD INDIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. alegando, em apertada síntese, que é cessionária dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as rés e Lindomar Barbosa da Silva. O valor do imóvel no momento da contratação era de R$ 118.473,60 e a data aprazada para entrega era 30 de setembro de 22011, admitindo-se a prorrogação por mais 180 dias. O imóvel não fora entregue na data convencionada, mesmo ultrapassado o período de prorrogação. O contrato possui cláusulas abusivas, prevendo possibilidade de prorrogação de prazo em casos de fortuitos ou força maior. Aduz que as requeridas, quando da propositura da ação, estavam contando com 12 meses de inadimplemento contratual. Requer indenização por perdas e danos. Ressalta que há no contrato cláusula penal, entretanto, apenas em favor da promitente vendedora, o que não deve prevalecer, devendo também ser aplicável em favor do consumidor. Requer também indenização por dano moral. Citadas, as requerida contestaram. Ressaltam ser inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. Ressalta que não houve violação contratual pois pende liberação do habite-se, cuja expedição é de competência de órgão municipal. Há fatos de terceiros que causaram a demora, não imputáveis às requeridas. O contrato firmado não possui natureza de adesão, inexistindo cláusulas abusivas e nulas. Não houve fixação em contrato de cláusula penal. Impugna o dano moral. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, ressalta-se que a relação jurídica firmada entre as partes rege-se pelas normas aplicáveis às relações de consumo, na forma como dispõe a lei 8.078, de 11.09.1990 - Código de Defesa do Consumidor- CDC. De acordo com os artigos 2° e 3° do CDC "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final" e "fornecedor é toda pessoa física ou jurídica que desenvolva atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". A autora adquiriu da requerida produto consistente em um imóvel, sendo considerada aquela a destinatária final do bem, não havendo qualquer fundamento jurídico para afastar a incidência do Estatuto Consumerista. No que concerne à mora, causa de pedir da presente ação, ficou bem delineado nos autos a sua ocorrência. Como se verifica do contrato firmado entre as partes, fora prevista data de conclusão do empreendimento como sendo 30 de setembro de 2011. Também fora previsto prazo de prorrogação de 180 dias, a contar da data aprazada originariamente para entrega do imóvel (cláusula 5.4). Até a propositura da ação, ou seja, abril de 2013, a obra não teria chegado ao fim e, quando da contestação, sequer as requeridas alegaram que já o teria feito. Assim, tem-se que mesmo escoado o prazo suplementar de 180 dias, há muito tempo que as rés procrastinaram a conclusão do contrato, sem qualquer justificativa plausível. Alegaram as rés que não teriam dado ensejo ao inadimplemento uma vez que a demora seria fato de terceiro, não tendo sido obtido o habite-se perante a municipalidade, o que caracterizaria força maior. De fato, na cláusula 5.5 do contrato firmado, houve nova previsão de hipóteses de prorrogação de prazo de entrega, supostamente caracterizados por força maior, tendo as requeridas elencado rol exemplificativo no qual constou, expressamente, a demora para concessão do habite-se como uma delas. Ocorre que, além de não terem as requeridas comprovado o fato obstativo do direito da autora, ou seja, que o habite-se não teria sido conferido por atraso de terceiros ou por ato da própria municipalidade, aquele ato administrativo não pode ser considerado como força maior a afastar a mora, posto que trata-se de fortuito interno, ou seja, previsível para o contrato em questão, cujo risco deve ser suportado única e exclusivamente pelo fornecedor. No sentido de não ser o habite-se considerado força maior justificadora do atraso: "Se por retardo na expedição do 'habite-se', o risco é próprio da empreendedora e não pode ser transferido ao consumidor. Tem-se real fortuito interno, próprio da atividade profissional da construtora que, em ajuste de adesão, impôs e fixou, assim, o termo 'ad quem' para cumprimento de sua própria prestação" (TJ/SP 1ª Câmara de Direito Privado AC nº 0005485-19.2010.8.26.0361 Rel. Des. Claudio Godoy j. em 28.02.2012 V.U.). "Quanto ao atraso na entrega do imóvel, cabe decidir se a demora na emissão do Habite-se representava força maior. [...] Nesta medida, força maior é o 'acontecimento que escapa a toda diligência, inteiramente estranho à vontade do devedor da obrigação (Sérgio Cavalieri, Programa de Responsabilidade Civil, 9ª ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 68). [...] No caso, ainda que se admita que os fatos alegados eram imprevisíveis e inevitáveis, isso não exclui a responsabilidade do fornecedor, tendo em vista que tais acontecimentos decorrem do risco da atividade exercida. É reconhecido pela doutrina como fortuito interno. [...] SÉRGIO CAVALIERI FILHO ensina que o fortuito interno 'assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento ('omissis')'; se o fato se deu durante a prestação do serviço, 'não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas conseqüências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável' (cf. Programa de direito do consumidor. São Paulo: Ed. Atlas, 2008, n. 152, p. 256)" (TJ/SP 7ª Câmara de Direito Privado AC nº 9091474-84.2009.8.26.0000 Rel. Des. Luiz Antônio Costa j. em 25.04.2012 V.U.). Na V Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho de Justiça Federal, aprovou-se o seguinte enunciado: "O caso fortuito e a força maior somente serão considerados como excludentes de responsabilidade civil quando o fato gerador do dano não for conexo à atividade desenvolvida.". A obtenção de licenças e autorizações da Administração Pública são riscos inerentes à atividade empresarial habitualmente desenvolvida pelas rés e à própria obrigação assumida perante a consumidora, de modo que fica afastado o requisito da imprevisibilidade e a irresistibilidade, que poderiam caracterizar o caso fortuito ou a força maior. Eventuais disposições contratuais como a estipulada, acarretando a injustificada possibilidade de indeterminação do prazo de conclusão da construção, mostram-se contrárias ao sistema consumerista definido pela Lei nº 8.078/90, principalmente quando considerado seu artigo 51, § 1º, sendo, portanto, nulas. Assim, escoado o prazo originário bem como o de tolerância, contratualmente previsto, devem as rés responder pela mora, consequentemente, pelos danos materiais, porquanto presumidos os prejuízos do promitente comprador. Nesse sentido: "A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes." (STJ, AgRg no REsp 1.202.506/RJ, 3ª Turma, Rel. Sidnei Beneti, j. 07/02/2012). No que se refere às perdas e danos, incidente no caso concreto posto que houve descumprimento contratual por parte das requeridas, é de se verificar que houve previsão de cláusula penal no contrato, muito embora favorecendo apenas as rés. A cláusula 6.1 do contrato prevê que o atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas pelo comprador ensejaria incidência de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor vencido e não pago. O artigo 1.377 do Código Civil prevê que "as partes, no desenvolvimento das negociações e na formação do contrato, devem comportar-se segundo a boa-fé". O princípio da boa-fé compreende um modelo de comportamento esperado das partes, devendo estas agir com lisura, honestidade e correição, seja no momento da contratação quanto durante o cumprimento de suas obrigações. Deste princípio decorre a premissa de que da relação jurídica posta, exsurgem deveres mútuos de conduta. Por certo que tendo a consumidora subscrito o contrato de compra e venda, nitidamente de adesão, certamente pressupôs, no que concerne às obrigações e consequência da inadimplência, que estariam ambas as partes em pé de igualdade, e é o que se esperaria em um contrato sinalagmático, sob pena de se desigualar os contratantes quanto ao ônus decorrente da mora das obrigações assumidas. Pelas regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, deve ser privilegiado o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores (artigo 4º, III) e assegurada igualdade nas contratações (artigo 6º, II), sendo consideradas abusivas, dentre outras, as cláusulas que coloquem em desvantagem exagerada a parte mais fraca. Assim, deve ser aplicado também em favor do consumidor a cláusula penal prevista no contrato. Cláusula penal nada mais é senão meio de coerção para evitar inadimplemento contratual bem como prefixação de perdas e danos Deste modo, os "danos materiais" devem ser entendidos como o montante decorrente da aplicação da cláusula 6.1 do contrato também em favor do consumidor. A indenização, portanto, de 1%, deve ser aplicado sobre o valor do imóvel (R$ 118.473,60) a cada mês de atraso, ou seja, desde 28 de março de 2012, até a efetiva entrega de chaves à demandante. No que se refere ao dano moral, entendo incabível no caso concreto. O dano moral não decorre da simples mora ocorrida, ou seja, do atraso na entrega do bem, devendo o consumidor comprovar ofensa à consectários de sua personalidade. Sequer houve prova de que o imóvel se destinaria à morada da autora e que esta, de algum modo, sofreu angustias, percalços ou entreveros concretos capazes de ofender sua honra, fama, nome, imagem, etc. Ante o todo exposto, com fundamento no inciso I do artigo 269 do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação condenando as rés, solidariamente, ao pagamento de multa contratual correspondente a 1% sobre o valor do imóvel (R$ 118.473,60) a cada mês de atraso, ou seja, desde 28 de março de 2012, até a efetiva entrega de chaves, a ser calculado quando da fase de cumprimento de sentença. Sobre o valor da multa acima, incidirá, ainda, juros moratórios legais desde a citação válida e correção monetária, com base na Tabela Prática do TJSP. Sucumbente em maior parte, arcará a requerida com as custas e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação. P. R. I. São Paulo, 26 de setembro de 2013 ________________________ Paulo de Abreu Lorenzino Juiz de Direito



Relação: 0786/2013 Teor do ato: Sentença de fls. 178: PRO, qualificado(s) na inicial, ajuizou(aram) ação de Procedimento Ordinário em face de Gold India Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda, PDG-Realty S/A empreendimentos e Participações Aduz o autor compra de imóvel junto às rés e descumprimento contratual a ensejar declaração de cláusulas abusivas e reparação de danos. Contestação versando carência e acontecimentos imprevisíveis que impediram a entrega da obra no prazo pactuado. Outrossim, ausência de danos indenizáveis. Houve réplica. A síntese. Acolhe-se em parte a pretensão. No que diz respeito à preliminar aventada, importa anotar que a matéria confunde-se com o mérito e oportunamente será analisada. Vertendo à questão de fundo, em que pese o respeitável articulado defensivo, houve descumprimento contratual na medida em que ultrapassado o prazo de tolerância, qual seja, 1º de abril de 2012, sem a entrega das chaves do imóvel. Respeitado o entendimento da defesa, as razões expostas para afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento não devem ser consideradas uma vez que crise econômica, atraso de fornecedores, falta de mão de obra ou regime de chuvas se constituem em risco do negócio. Ademais, as condições impostas pela ré são estranhas ao consumidor e plenamente previsíveis, ao contrário do que tenta afirmar, de modo que o consumidor não pode ficar no aguardo da entrega da obra por tempo indeterminado. Aliás, todas as condições apontadas pela ré deveriam ser consideradas no momento da contratação, com prazo razoável para cumprimento do pacto, do que não se desincumbiu. Também não se pode desprezar que o contrato já prevê prazo de tolerância de 180 dias para resguardar a construtora destes imprevistos, prazo este que foi livremente pactuado pelas partes diante da natureza do negócio. Assim, ainda que tal disposição seja bem aceita na jurisprudência, o que afasta qualquer abusividade a ser declarada, não é tolerável extensão ainda maior deste prazo em prejuízo do comprador. O descumprimento do contrato pela vendedora acabou por privar o autor de fazer uso do imóvel próprio ou dele auferir frutos, tendo de permanecer em imóvel alugado e pagando locativos que seriam evitados não fosse a mora da ré. Ademais, a data em que firmado o contrato de locação não afasta a responsabilidade da ré pela reparação do prejuízo. Daí que, na falta de impugnação ao contrato de fls. 57/59 e recibos juntados aos autos, resta à ré ressarcir o comprador pelos gastos tidos em decorrência da locação pelo período da mora, qual seja, de 1º/04/2012, quando o imóvel deveria ter sido entregue, até a data em que efetivamente o foi - observando que embora a ré afirme entrega em 15/05/2013, não traz qualquer documento que corrobore sua assertiva. Noutro lado, a hipótese não comporta mais reparação, agora correspondente à prestação mensal por base no valor do contrato. Tal condenação importaria em um bis in idem face ao dano material já reconhecido quanto aos aluguéis e isso não se poderia admitir. Quanto à taxa de corretagem, esta foi regularmente prevista e paga pelo autor. Se não concordava com o pagamento relativo a serviços de corretagem, restava-lhe simplesmente optar pela não conclusão do negócio. Decidindo-se pelo pagamento, não há que se falar em impertinência da cobrança, mormente considerando que teve ciência inequívoca acerca do que estava pagando, conforme se vê do documento de fls. 54/55. Note-se que em caso assemelhado já se decidiu: "Corretagem. Repetição de indébito. Ação julgada improcedente. Alegação de que a comissão deve ser imposta sempre à vendedora. Inadmissibilidade. Contratação da corretora pela vendedora que não acarreta vinculação necessária da pessoa do cliente com a do alienante. Cessão da obrigação. Pagamento da remuneração que se insere no direito dispositivo. Ônus do pagamento assumido pelos autores. Recurso desprovido. A obrigação de pagar a comissão de corretagem não pode ser imposta sempre à vendedora, uma vez que a contratação pode ser feita tanto pelo vendedor como pelo comprador. Nada obstante contratação dos serviços da corretora pela vendedora, não há vinculação necessária da pessoa do cliente com a do alienante, sendo certo que o pagamento da remuneração constitui direito dispositivo e pode a obrigação ser cedida à outra parte. Bem por isso, assumindo os autores o ônus do pagamento dos corretores, não vinga pretensão à restituição dos valores pagos a título de corretagem e de assessoria jurídica" (TJ/SP; Apel. 0131554-06.2010.8.26.0100; 32ª Câmara de Direito Privado; Rel.Kioitsi Chicuta; D.J:07/07/2011). Por fim, o descumprimento do contrato pela vendedora no que tange à data da entrega da unidade, não gera, por si só, a ocorrência de dano moral indenizável, mormente considerando ausência de particularidades excepcionais que possam denegrir a honra e a dignidade do adquirente. Motivos pelos quais julgo parcialmente procedente o pedido para condenar a requerida ao pagamento das despesas de aluguel e encargos decorrentes da locação de outro imóvel pelo autor desde a data em que o imóvel deveria ser entregue 1º/04/2012 a data em que efetivamente o foi, com a entrega das chaves, tudo corrigido desde o desembolso e com juros mensais de 1% a partir da citação. Na sucumbência recíproca, repartirão as partes custas e despesas processuais, arcando cada qual com os honorários de seu patrono. PRIC. Advogados(s): Joao Carlos de Lima Junior (OAB 142452/SP), Joaquim Ricardo do Amaral Andrade (OAB 152341/SP), Cristiano Cesar de Andrade de Assis (OAB 225216/SP)

DECISÃO INÉDITA EM SÃO JOSÉ MANDA CAIXA DEVOLVER OS JUROS DURANTE A OBRA

L. C. C. (SP225216 - CRISTIANO CESAR DE ANDRADE DE ASSIS E SP152341 - JOAQUIM RICARDO DO AMARAL ANDRADE) X CAIXA ECONOMICA FEDERAL - Trata-se de ação, sob o procedimento comum ordinário, proposta com a finalidade de obter a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, bem como à repetição do indébito, relativas a contrato de financiamento de imóvel, celebrado de acordo com as regras do Sistema Financeiro da Habitação.Alega a parte autora, em síntese, que celebrou com a ré, em 30.6.2011, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional.Sustenta que o imóvel em questão possuía prazo de entrega previsto para abril de 2011, mas, ante a mora da construtora, a imissão na posse do imóvel ocorreu apenas em setembro de 2012.Afirma que, logo em seguida à assinatura do contrato, percebeu que os valores pagos não estavam amortizando o saldo devedor, o que se constitui em prática abusiva.Aduz, ainda, a ilegalidade da prática de anatocismo, consistente na cobrança de juros sobre juros já na fase de construção.A inicial foi instruída com os documentos.Citada, a CEF contestou sustentando a improcedência do pedido.Em réplica, a parte autora reitera os argumentos no sentido da procedência do pedido.É o relatório. DECIDO.Embora as questões postas nestes autos sejam de direito e de fato, não é necessária a produção de provas em audiência, comportando o feito o julgamento antecipado da lide a que se refere o art. 330, I, segunda parte, do Código de Processo Civil.Verifico, de início, que estão presentes as condições da ação, nada se podendo objetar quanto à legitimidade das partes, à presença do interesse processual e à possibilidade jurídica do pedido. Estão igualmente presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, em virtude do que passo ao exame do mérito.Os encargos mensais do financiamento celebrado estão regulados nas cláusulas sétima e décima terceira do contrato, que estabelecem critérios distintos na fase de construção do imóvel e depois da construção.No primeiro caso (durante a construção), o mutuário se obriga a pagar encargos consistentes em juros e atualização monetária, além do prêmio de seguro e a taxa de administração.Depois da construção, pagam-se prestações que compreendem parcelas de juros e amortização, além dos mesmos acessórios (seguro e taxa de administração).Vê-se, portanto, que não há previsão contratual de amortização do saldo devedor na fase de construção, o que se confirma mediante uma simples leitura da planilha de evolução do financiamento. Este documento mostra que o saldo devedor manteve-se praticamente inalterado até outubro de 2012, quando iniciou uma queda gradual.Diante desse quadro, não há como deixar de reconhecer a abusividade da cláusula contratual que exige juros na fase de construção e simultaneamente, obsta a amortização do saldo devedor na fase de construção, já que transfere ao mutuário o ônus decorrente da mora da construtora.Não se trata de discutir, aqui, a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, que evidentemente não é da CEF.Mas, diante do impedimento de amortização do saldo devedor na fase de construção, o mutuário acaba por pagar juros que não afetarão o saldo devedor. E se a dívida permanece a mesma, a incidência de novos juros na fase pós-construção resulta em inegável anatocismo, sem previsão contratual expressa.O exame da planilha de evolução do financiamento também mostra a existência de valores negativos na coluna amortização, indício seguro de que o valor da prestação não foi suficiente para quitar os juros e reduzir parte do saldo devedor. Esse fenômeno importa indiscutível amortização negativa, também representativa de anatocismo ilegal.É procedente o pedido, portanto, de declaração de nulidade das cláusulas contratuais que impuseram o pagamento de juros na fase de construção.Não é possível condenar a ré a restituir os valores indevidamente pagos em dobro, como autoriza o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, bem como o art. 884 do Código Civil, já que não ficou configurado o dolo ou má-fé da parte credora.A repetição se dará, portanto, de forma simples.Tendo em vista a sucumbência mínima da parte autora, a CEF arcará com os ônus da sucumbência, na forma adiante explicitada.Em face do exposto, com fundamento no art. 269, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente o pedido, para declarar a nulidade das cláusulas sétima (itens II e V e parágrafo primeiro) e décima terceira (item A) do contrato, na parte em que exigem o pagamento de juros na fase de construção do imóvel.Condeno a CEF a devolver à parte autora os valores pagos além do devido, conforme vier a ser apurado na fase de cumprimento da sentença, que devem ser corrigidos monetariamente de acordo com os critérios do Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal, aprovado pela Resolução CJF nº 134/2010, com a incidência exclusiva da taxa SELIC a partir da citação.Condeno a CEF ao pagamento de honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.Decorrido o prazo legal para recurso e nada mais requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.P. R. I..

3 EXEMPLOS DE SENTENÇAS CONTRA CONSTRUTORAS

Prezados, tendo em vista a publicidade dos processos judiciais, colocamos 3 links para consulta de processos contra construtoras inadimplentes.

Isso só reforça a tese de que o melhor caminho é o processo judicial, não percam mais tempo!!!

Dentro em breve colocaremos a primeira sentença no Brasil que determinou à Caixa Econômica devolver em dobro os "juros na fase de construção" (absurdo juros de obras).

https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=david+pereira+caminha&pbEnviar=Pesquisar

https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/search.do?paginaConsulta=1&localPesquisa.cdLocal=-1&cbPesquisa=NMPARTE&tipoNuProcesso=UNIFICADO&dePesquisa=breno+boroto&pbEnviar=Pesquisar

https://esaj.tjsp.jus.br/cpo/pg/show.do?localPesquisa.cdLocal=577&processo.codigo=G100036ZH0000&processo.foro=577

DA ILEGALIDADE DOS JUROS NA FASE DE CONSTRUÇÃO

Centenas de clientes nos questionam diariamente sobre a legalidade da cobrança de juros na fase de construção, conhecidos como "juros de obra". Pois bem, vamos entender como funciona este mecanismo, para, ao final, tecermos nossas conclusões.

Inicialmente verifica-se que as parcelas que são pagas pelo mutuário, na fase de construção, não amortizam o saldo devedor, situação que se agrava tendo em vista que a maioria das construtoras acabam atrasando a entrega do imóvel, criando situação incompatível com o próprio programa "minha casa, minha vida".

A fixação dos encargos encontra-se inserido no próprio contrato firmado com o agente financeiro (CEF), que assim estipula a obrigação do mutuário:

        São devidas as seguintes taxas e encargos:
        Pelos compradores mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado:
       a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item "C" deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês.

Como se percebe, o contrato não diz, ao menos em termos jurídicos, absolutamente nada, o que de imediato viola o direito à informação prevista no Código de Defesa do Consumidor (art. 6º).

Mas o que chama mais atenção é que a quantia exigida não amortiza o saldo devedor, revelando-se que as parcelas pagas servem apenas para compensar os encargos. Mas que encargos são estes?

Segundo o contrato, são encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado do mês.

Causa estranheza que haja uma cobrança de encargos incidentes sobre o saldo devedor, sendo que o próprio saldo devedor já foi calculado com tais encargos, concluindo-se, desta forma, que o mutuário está pagando duas vezes pelo mesmo valor.

E o pior: o consumidor está pagando juros para beneficiar apenas e tão somente a construtora, isso porque enquanto o imóvel é construído o mutuário não usufrui do bem (por vezes ainda tem que pagar aluguel), portanto, quem deveria pagar os encargos é aquele que está se beneficiando do financiamento, ou seja, a própria construtora, jamais o consumidor.

Por esta razão entendemos que esta cláusula é nula, conforme preconizado pelo art. 51 do CDC, ensejando a compensação de todo o valor devido no saldo do financiamento.

Para finalizar, transcrevo o item 14 da Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça, assim substanciada: "Considera-se nula as cláusulas: que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves".