DECISÃO INÉDITA EM SÃO JOSÉ MANDA CAIXA DEVOLVER OS JUROS DURANTE A OBRA

L. C. C. (SP225216 - CRISTIANO CESAR DE ANDRADE DE ASSIS E SP152341 - JOAQUIM RICARDO DO AMARAL ANDRADE) X CAIXA ECONOMICA FEDERAL - Trata-se de ação, sob o procedimento comum ordinário, proposta com a finalidade de obter a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, bem como à repetição do indébito, relativas a contrato de financiamento de imóvel, celebrado de acordo com as regras do Sistema Financeiro da Habitação.Alega a parte autora, em síntese, que celebrou com a ré, em 30.6.2011, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional.Sustenta que o imóvel em questão possuía prazo de entrega previsto para abril de 2011, mas, ante a mora da construtora, a imissão na posse do imóvel ocorreu apenas em setembro de 2012.Afirma que, logo em seguida à assinatura do contrato, percebeu que os valores pagos não estavam amortizando o saldo devedor, o que se constitui em prática abusiva.Aduz, ainda, a ilegalidade da prática de anatocismo, consistente na cobrança de juros sobre juros já na fase de construção.A inicial foi instruída com os documentos.Citada, a CEF contestou sustentando a improcedência do pedido.Em réplica, a parte autora reitera os argumentos no sentido da procedência do pedido.É o relatório. DECIDO.Embora as questões postas nestes autos sejam de direito e de fato, não é necessária a produção de provas em audiência, comportando o feito o julgamento antecipado da lide a que se refere o art. 330, I, segunda parte, do Código de Processo Civil.Verifico, de início, que estão presentes as condições da ação, nada se podendo objetar quanto à legitimidade das partes, à presença do interesse processual e à possibilidade jurídica do pedido. Estão igualmente presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, em virtude do que passo ao exame do mérito.Os encargos mensais do financiamento celebrado estão regulados nas cláusulas sétima e décima terceira do contrato, que estabelecem critérios distintos na fase de construção do imóvel e depois da construção.No primeiro caso (durante a construção), o mutuário se obriga a pagar encargos consistentes em juros e atualização monetária, além do prêmio de seguro e a taxa de administração.Depois da construção, pagam-se prestações que compreendem parcelas de juros e amortização, além dos mesmos acessórios (seguro e taxa de administração).Vê-se, portanto, que não há previsão contratual de amortização do saldo devedor na fase de construção, o que se confirma mediante uma simples leitura da planilha de evolução do financiamento. Este documento mostra que o saldo devedor manteve-se praticamente inalterado até outubro de 2012, quando iniciou uma queda gradual.Diante desse quadro, não há como deixar de reconhecer a abusividade da cláusula contratual que exige juros na fase de construção e simultaneamente, obsta a amortização do saldo devedor na fase de construção, já que transfere ao mutuário o ônus decorrente da mora da construtora.Não se trata de discutir, aqui, a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, que evidentemente não é da CEF.Mas, diante do impedimento de amortização do saldo devedor na fase de construção, o mutuário acaba por pagar juros que não afetarão o saldo devedor. E se a dívida permanece a mesma, a incidência de novos juros na fase pós-construção resulta em inegável anatocismo, sem previsão contratual expressa.O exame da planilha de evolução do financiamento também mostra a existência de valores negativos na coluna amortização, indício seguro de que o valor da prestação não foi suficiente para quitar os juros e reduzir parte do saldo devedor. Esse fenômeno importa indiscutível amortização negativa, também representativa de anatocismo ilegal.É procedente o pedido, portanto, de declaração de nulidade das cláusulas contratuais que impuseram o pagamento de juros na fase de construção.Não é possível condenar a ré a restituir os valores indevidamente pagos em dobro, como autoriza o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, bem como o art. 884 do Código Civil, já que não ficou configurado o dolo ou má-fé da parte credora.A repetição se dará, portanto, de forma simples.Tendo em vista a sucumbência mínima da parte autora, a CEF arcará com os ônus da sucumbência, na forma adiante explicitada.Em face do exposto, com fundamento no art. 269, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente o pedido, para declarar a nulidade das cláusulas sétima (itens II e V e parágrafo primeiro) e décima terceira (item A) do contrato, na parte em que exigem o pagamento de juros na fase de construção do imóvel.Condeno a CEF a devolver à parte autora os valores pagos além do devido, conforme vier a ser apurado na fase de cumprimento da sentença, que devem ser corrigidos monetariamente de acordo com os critérios do Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal, aprovado pela Resolução CJF nº 134/2010, com a incidência exclusiva da taxa SELIC a partir da citação.Condeno a CEF ao pagamento de honorários de advogado, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.Decorrido o prazo legal para recurso e nada mais requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.P. R. I..